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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專題調(diào)研結(jié)束 經(jīng)濟(jì)租用房2009年或全國推廣
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  既買不起商品房,又超出經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”,在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟(jì)租用房”的住房保障新產(chǎn)品。

  2009年初,當(dāng)全國建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議首次更名為全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議時(shí),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時(shí)一年的一項(xiàng)專題調(diào)研結(jié)束,并形成專題報(bào)告上報(bào)國務(wù)院。而依據(jù)這項(xiàng)報(bào)告,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門文件,在全國推廣經(jīng)濟(jì)租用房,用以解決處在各類保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求,而這份文件,將在2009年內(nèi)下發(fā)。

  全國推廣

  面對(duì)更龐大、更復(fù)雜的住房需求人群,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新首次提出,要有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件,又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題。

  記者了解到,相關(guān)政策已經(jīng)在部委層面醞釀了將近一年時(shí)間,在城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議前夕,相關(guān)內(nèi)容的調(diào)研報(bào)告,剛剛上交國務(wù)院。

  接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者,這份調(diào)研報(bào)告得出的結(jié)論即是采取租賃方式。報(bào)告認(rèn)為,采取租賃的保障方式,既解決了保障家庭無力購買產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)際困難,也便于動(dòng)態(tài)退出保證保障房的有效利用。而且市場上低價(jià)小戶型租賃住房短缺的情況下,政府主導(dǎo)的投資建設(shè)非常必要,也有助于調(diào)控市場租金。

  實(shí)際上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年年初便開始研究的經(jīng)濟(jì)租賃房政策,主要針對(duì)保障房申請(qǐng)條件不具備,又買不起商品房的“夾心層”,推出一個(gè)以無產(chǎn)權(quán)租賃為主的保障方式。

  實(shí)際上這即是以政府主導(dǎo)的方式建造,并以略低于市場價(jià)格出租,保障效果體現(xiàn)在“有穩(wěn)定的房源出租供給”。

  前述消息人士透露,目前福州、廈門、天津、北京等城市已經(jīng)開始嘗試“經(jīng)濟(jì)租賃房”的保障方式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員稱,“部里面” 密切關(guān)注這些城市的實(shí)踐過程,其經(jīng)驗(yàn)將成為制定政策的重要依據(jù)。

  然而,在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的當(dāng)下,地方財(cái)政亦面臨巨大壓力,這無疑給保障房建設(shè)帶來影響。上述官員表示,經(jīng)濟(jì)租賃房的資金來源初步打算是不動(dòng)用中央與地方財(cái)政,而是利用社會(huì)閑散資金、機(jī)構(gòu)資金、公積金和社保資金等,地方甚至可以就此發(fā)行定向債券。

  記者了解到,就目前看來,除去社會(huì)資金外,住房公積金可能成為經(jīng)濟(jì)租賃房建設(shè)的主力資金。1月6日的國新辦發(fā)布會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示:“正在醞釀出臺(tái)如何解決‘夾心層’住房困難群體的政策措施?!?/P>

  公平效率

  據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心相關(guān)人士透露,經(jīng)濟(jì)租賃房政策源于青島市政府的探索。青島的做法是,租賃房由政府出資建設(shè)或收購,按照市場租金、政府補(bǔ)貼、設(shè)定租期、動(dòng)態(tài)管理的原則確定租金及管理方式。

  由此看來,“經(jīng)濟(jì)租賃房的無產(chǎn)權(quán)保障方式更體現(xiàn)了公平原則,符合保障的理念?!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心相關(guān)人士對(duì)記者表示。與同樣針對(duì)“夾心層”住房問題的限價(jià)房相比,經(jīng)濟(jì)租賃房的區(qū)別在于以租賃為主的公平性,以及與市場互不干擾的效率上。

  然而,“夾心層”如何認(rèn)定亦成為該政策推出的最大難點(diǎn)。一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示:“‘夾心層’處于市場與保障人群之間,其界線的劃定本身就較為模糊?!?/P>

  事實(shí)上,2009年市場的不確定因素也將對(duì)該政策有所影響。上述權(quán)威人士表示,經(jīng)濟(jì)租賃房政策是否出臺(tái)還將配合市場的實(shí)際情況來看。

  2008年初,北京市曾一度考慮推出經(jīng)濟(jì)租用房,解決“夾心層”的住房問題,但正是因?yàn)閯澗€的依據(jù)如何制訂,各方不能取得相同的意見,而不得不向后推延。

  因此,包括參與此項(xiàng)調(diào)研報(bào)告的專家在內(nèi),很多相關(guān)人都認(rèn)為,雖然2009年會(huì)在全國推行經(jīng)濟(jì)租用房,但肯定還是會(huì)把主要的標(biāo)準(zhǔn)制訂、分配方式交由地方政府,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部層面只會(huì)出臺(tái)一個(gè)“多大規(guī)模以上”的城市,必須建設(shè)或收購經(jīng)濟(jì)租用房的水平線,而后據(jù)此進(jìn)行規(guī)劃審查。

  商業(yè)銀行?

  餅畫好了,面呢?在地方財(cái)政2009年拮據(jù)的預(yù)期之下,經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)與收購資金從何而來,除了閑置的公積金,地方政府顯然更希望商業(yè)銀行信貸的介入。

  “目前商業(yè)銀行都是營利性的商業(yè)實(shí)體,即便建設(shè)保障性住房都是要求利潤回報(bào)。本身保障房利潤就不會(huì)太高,所以風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要?!币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行人士認(rèn)為,監(jiān)管層在出臺(tái)相應(yīng)措施后,應(yīng)還會(huì)有一些配套機(jī)制,以幫助商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

  即便如此,各家商業(yè)銀行已經(jīng)先后主動(dòng)或被動(dòng)地參與到保障房貸競爭中。劉巖所在的中國農(nóng)業(yè)銀行除了將明年保障性住房貸款力爭新增100億元外,總行還將把經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等保障性住房項(xiàng)目貸款的審批權(quán)限下放給一級(jí)分行,同時(shí)適當(dāng)放寬保障性住房貸款受理?xiàng)l件,對(duì)取得兩證(國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地證)的項(xiàng)目優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

  接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者,目前財(cái)政部對(duì)中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移支付的主要項(xiàng)目,仍只有廉租住房一項(xiàng),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)租用房還沒有全面推開,而且真正需要建設(shè)和收購經(jīng)濟(jì)租用房的問題,恰恰并非是西部地區(qū),而是人口膨脹速度較快的東部地區(qū)。

摘自:中國經(jīng)營報(bào)