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中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與中國(guó)國(guó)情
瀏覽次數(shù)：1520中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳淮
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是否處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，首要標(biāo)志是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合中國(guó)當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程中的國(guó)情。
一段時(shí)期以來(lái)，人們的普遍認(rèn)識(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)是否健康，關(guān)鍵看價(jià)格?！皟r(jià)格泡沫”、“房?jī)r(jià)收入比”等成為人們議論、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)出現(xiàn)頻率最高的詞匯。
重視價(jià)格與供求關(guān)系、與社會(huì)居民收入之間的匹配程度，這的確是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否非常重要的視角。因?yàn)榘凑振R克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，價(jià)格是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系協(xié)調(diào)與否的綜合體現(xiàn)。
但價(jià)格并不是全部，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，需要有更廣闊的視角。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)指出，作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)情重于價(jià)格。
為什么說(shuō)國(guó)情重于價(jià)格？因?yàn)閮r(jià)格是短期利益，國(guó)情是長(zhǎng)期利益；價(jià)格是隨機(jī)波動(dòng)的，國(guó)情是相對(duì)穩(wěn)定的；價(jià)格是“軟”調(diào)整力量，國(guó)情是“硬”約束條件；價(jià)格是內(nèi)在因素的外在反映，國(guó)情是外在表現(xiàn)的內(nèi)在依據(jù)；價(jià)格是人們主觀選擇的結(jié)果，國(guó)情是自然、社會(huì)等客觀存在的必然。從根本上說(shuō)，是國(guó)情決定價(jià)格、價(jià)格服從國(guó)情，而絕不可能是相反。
?。玻埃埃纺暾匍_(kāi)的中國(guó)共產(chǎn)黨第十七次代表大會(huì)指出，本次大會(huì)的主題就是要“高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟”，“中國(guó)特色社會(huì)主義道路，就是在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，立足基本國(guó)情”；并且指出，“馬克思主義只有與本國(guó)國(guó)情相結(jié)合、與時(shí)代發(fā)展同進(jìn)步、與人民群眾共命運(yùn)，才能煥發(fā)出強(qiáng)大的生命力、創(chuàng)造力、感召力”，“當(dāng)前我國(guó)發(fā)展的階段性特征，是社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情在新世紀(jì)新階段的具體表現(xiàn)”，強(qiáng)調(diào)要把社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情“作為推進(jìn)改革、謀劃發(fā)展的根本依據(jù)”，“一定要戒驕戒躁、艱苦奮斗，牢記社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情”。
我們刻意引述中國(guó)共產(chǎn)黨十七大報(bào)告的上述原文，就是想進(jìn)一步說(shuō)明，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康與否的判斷中，把握國(guó)情的重要性。這個(gè)對(duì)國(guó)情重要性的認(rèn)識(shí)，是我們這個(gè)民族、這個(gè)國(guó)家、這個(gè)社會(huì)以及我們的執(zhí)政黨在長(zhǎng)期的實(shí)踐與理論發(fā)展中，在對(duì)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)上的一個(gè)偉大的飛躍。
中國(guó)的國(guó)情什么？
就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國(guó)的國(guó)情包括十大方面；或者說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“中國(guó)特色”包括十大要點(diǎn)。
一是中國(guó)正處于從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)國(guó)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，處于城市化的高潮階段。
從２０到３０年的長(zhǎng)周期戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程看，中國(guó)最大的國(guó)情就在于，要有數(shù)億農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)向城市、城鎮(zhèn)的遷徙和聚集。
中國(guó)是一個(gè)農(nóng)耕文化積淀深厚的國(guó)家。人們相信，要吃飽飯，就得把盡量多的人力物力投入到直接謀取吃穿用等消費(fèi)資料的農(nóng)業(yè)中來(lái)。由此而來(lái)，在建國(guó)以后的很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我們?nèi)园褎?dòng)員更多資源投入到農(nóng)村、農(nóng)業(yè)中去作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵?！耙约Z為綱”、“知識(shí)青年到農(nóng)村去”、“工人解放軍也要學(xué)農(nóng)”、“先治坡后治窩”等，都反映了這樣一種認(rèn)識(shí)。
今天，在中國(guó)的工業(yè)化不斷發(fā)展過(guò)程中，我們?nèi)找娑昧艘粋€(gè)重要的道理，就是“所有人都去種地，打的糧食反而不夠吃；較少的人種地，打的糧食反而吃不了”。今天，中國(guó)不需要“知識(shí)青年到農(nóng)村去”了，相反，上億的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到了城市中務(wù)工經(jīng)商，中國(guó)反而可以有把握地說(shuō)，我們的農(nóng)產(chǎn)品供給總量足夠滿(mǎn)足１３億人吃飽穿暖的需求。這個(gè)辯證法道理的物質(zhì)基礎(chǔ)，就是工業(yè)化過(guò)程中的機(jī)器取代手工勞動(dòng)和城市化過(guò)程中的社會(huì)分工發(fā)展。
歐洲在過(guò)去２００余年來(lái)，北美在過(guò)去１００余年來(lái)，東亞在過(guò)去４０至５０余年來(lái)，已經(jīng)完成了人口向城鎮(zhèn)集中的過(guò)程。在這些國(guó)家，人口在城鄉(xiāng)之間的分布結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于基本穩(wěn)定。而中國(guó)恰恰相反，我們正處于人口向城鎮(zhèn)大規(guī)模集中的高潮階段。１９８０年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口為１．９億人；到２００７年末，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到５．９億人，增長(zhǎng)了兩倍還多。粗略估計(jì)，目前在中國(guó)各類(lèi)城市中經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)村勞動(dòng)力已達(dá)１．２億至１．４億人。早在２００２年時(shí)，中國(guó)共產(chǎn)黨十六大報(bào)告就在“全面建設(shè)小康社會(huì)”的戰(zhàn)略設(shè)想中明確將“城鎮(zhèn)人口的比重較大幅度提高”列為了基本標(biāo)志。目前估計(jì)，到２０２０年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)８．５億人左右，在總?cè)丝谥兴急戎貙⑦_(dá)５５％左右。
由這個(gè)國(guó)情決定，我們的房地產(chǎn)業(yè)不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建城市，在建設(shè)能夠容納數(shù)億人口的現(xiàn)代化城市體系。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正承擔(dān)著為中國(guó)的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的歷史使命。在未來(lái)２０到３０年的歷史周期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展健康與否，首先取決于其規(guī)模、速度、空間分布結(jié)構(gòu)、技術(shù)工藝水平、對(duì)資源的依賴(lài)程度等能否滿(mǎn)足這樣一個(gè)歷史進(jìn)程。
二是，老百姓剛開(kāi)始“有產(chǎn)”，“買(mǎi)房置業(yè)”正在成為“全面小康”的標(biāo)志。
無(wú)需諱言，２０余年前，中國(guó)的老百姓幾乎百分之百都是“無(wú)產(chǎn)者”。我們正在努力建設(shè)的“全面小康社會(huì)”，將是一個(gè)大多數(shù)老百姓“有產(chǎn)”的社會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的重要國(guó)情之一，就是“買(mǎi)房置業(yè)”正在成為人民群眾普遍的資產(chǎn)累積形式。
在過(guò)去近３０年的努力中，特別是從１９９８年住房制度改革以來(lái)的近１０年中，我們?cè)诔鞘凶》拷ㄔO(shè)上取得的成就可以稱(chēng)得上是一個(gè)歷史性、世界性的奇跡。在城市人口增長(zhǎng)超過(guò)２００％的基礎(chǔ)上，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積（建筑面積）從上世紀(jì)７０年代末的不足７平方米，到２００７年末超過(guò)２８平方米；從１９９９年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增長(zhǎng)都在１平方米以上。
我們已經(jīng)走過(guò)了改革開(kāi)放初期的住房危機(jī)階段和其后的住房脫困階段，走到了普遍改善階段、完善保障階段和越來(lái)越多的人民群眾擁有不動(dòng)產(chǎn)的私人資產(chǎn)階段。２００７年，中國(guó)共產(chǎn)黨十七大報(bào)告指出，要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”。擁有財(cái)產(chǎn)性收入，首先要“有產(chǎn)”。住房就是人民群眾“有產(chǎn)”的最基本的體現(xiàn)形式之一。
中產(chǎn)階級(jí)在社會(huì)人群中占有主要比重，這在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的社會(huì)結(jié)構(gòu)，在我國(guó)才處于方興未艾的起步階段。２００２年的中國(guó)共產(chǎn)黨十六大報(bào)告提出，要“擴(kuò)大中等收入者比重”；２００７年的十七大報(bào)告提出，要實(shí)現(xiàn)“中等收入者占多數(shù)”的收入分配格局。
要讓大多數(shù)人從“無(wú)產(chǎn)者”成為“有產(chǎn)者”，從“中等收入者階層”發(fā)展到“中產(chǎn)階級(jí)”，這就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的國(guó)情。
實(shí)際上，在過(guò)去幾年中，人們對(duì)投資性需求和自住性需求之間的關(guān)系、價(jià)格與收入之間的關(guān)系的爭(zhēng)論，本質(zhì)上并非僅僅是改善住房條件和是否買(mǎi)得起房的利益訴求。這個(gè)爭(zhēng)論所反映的，是老百姓的資產(chǎn)累積時(shí)間短、累積程度低的現(xiàn)實(shí)與擁有房產(chǎn)這種高值資產(chǎn)之間存在尖銳矛盾的國(guó)情。
從這個(gè)國(guó)情出發(fā)進(jìn)一步說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不僅要體現(xiàn)在人民群眾“買(mǎi)得起”房的問(wèn)題上，而且要體現(xiàn)在讓人民群眾“持有得起”房上，體現(xiàn)在維護(hù)老百姓住房的價(jià)值安全和降低他們的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上，體現(xiàn)在讓更多人民群眾通過(guò)持有不動(dòng)產(chǎn)來(lái)獲取財(cái)產(chǎn)性收入和分享工業(yè)化、城市化所帶來(lái)的好處上。
三是，原有城市基礎(chǔ)差，伴隨普遍性的城市拆、改、擴(kuò)、建，多重利益關(guān)系需要統(tǒng)籌兼顧。
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，其發(fā)展總是和城市的大規(guī)模拆、改、擴(kuò)、建聯(lián)系在一起。
截止到２００７年，我國(guó)城鄉(xiāng)住房資源總量已達(dá)４２０億平方米，其中城市住房資源總量已達(dá)１０７億平方米以上。就整體而言，在一定意義上說(shuō)，與目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)所處發(fā)展階段和發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民的收入水平相比，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房水平不是滯后，而是超前了。但另一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況是，現(xiàn)有城市住房資源的整體質(zhì)量不高，歷史上的大量城市建筑可保留的不多。粗略估計(jì)，在未來(lái)１５到２０年左右的周期內(nèi)，中國(guó)現(xiàn)有城市住房中至少有一半需要拆了重建！
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的拆、改、擴(kuò)、建相聯(lián)系，是中國(guó)城市發(fā)展的歷史決定的。
在相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期中，我國(guó)的城市住房建設(shè)，不論是規(guī)模還是質(zhì)量，都停留在一個(gè)低水平上。共和國(guó)建國(guó)之前的住房，除了很少一些具有歷史、文物價(jià)值的以外，一般民房都沒(méi)有保留價(jià)值了。在建國(guó)之后的發(fā)展歷史中，上世紀(jì)５０年代以來(lái)，在“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下建設(shè)起的一批老工業(yè)基地城市，在“靠山分散進(jìn)洞”和“要準(zhǔn)備打仗”、“備戰(zhàn)備荒”思想指導(dǎo)下形成的“三線(xiàn)建設(shè)”和城市簡(jiǎn)易住房，以及在“先生產(chǎn)后生活”、“先治坡后治窩”原則下形成的城市格局與基礎(chǔ)設(shè)施條件都亟待改造。從上世紀(jì)８０年代初到９０年代中后期，我國(guó)城市中興建了一大批以“住房脫困”為目標(biāo)的民用住房。這一時(shí)期興建的住房是“房改房”的主體。目前看，這些住房大多也已有２０年左右的房齡，當(dāng)時(shí)條件下形成的格局、套型、面積等已不能適應(yīng)人民群眾改善住房條件的需要。再有１５—２０年，這些住房資源也將逐步失去其保留價(jià)值。
我國(guó)城市拆、改、擴(kuò)、建的另一動(dòng)力來(lái)自于現(xiàn)代化、國(guó)際化程度的不斷提高和城市群戰(zhàn)略的推進(jìn)。隨著我國(guó)城市國(guó)際化程度的提高，舉辦奧運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、東盟博覽會(huì)等活動(dòng)正在成為一些城市大規(guī)模改造的契機(jī)；已列入戰(zhàn)略規(guī)劃的長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、武漢、長(zhǎng)株潭等城市群建設(shè)和提高城市綜合承載力的要求也必定引起城市發(fā)展、擴(kuò)張的新一輪高潮。由此而來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總是與大規(guī)模的拆遷、征地相聯(lián)系。
城市大規(guī)模的拆、改、擴(kuò)、建過(guò)程，一定是城市資源的重新優(yōu)化配置過(guò)程和城市人群的利益結(jié)構(gòu)重組過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，個(gè)別利益與整體利益之間、短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間、商業(yè)利益與公共利益之間、城市利益與鄉(xiāng)村利益之間必定會(huì)不斷出現(xiàn)矛盾沖突。因此，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，協(xié)調(diào)、兼顧各方利益的要求就格外突出。其健康與否，一定要體現(xiàn)在各種社會(huì)利益關(guān)系是趨于協(xié)調(diào)還是對(duì)抗上。讓所有利益相關(guān)者都能分享產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的好處是房地產(chǎn)順暢發(fā)展的關(guān)鍵。
四是，資源有限，自然稟賦條件差，土地、能源等基礎(chǔ)性資源嚴(yán)重短缺。
在所有國(guó)家，城市化進(jìn)程一定是一個(gè)高資源指向的發(fā)展階段。而在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可忽視的一個(gè)重要國(guó)情恰好是，中國(guó)是一個(gè)自然稟賦條件差、資源嚴(yán)重匱乏的國(guó)家。不僅土地資源必須嚴(yán)守１８億畝耕地的“紅線(xiàn)”，而且在相當(dāng)多的城市，水資源也嚴(yán)重短缺。能源更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”制約。此外，環(huán)境承載力已經(jīng)趨于極限。過(guò)去幾年來(lái)，因環(huán)境污染、氣候變異等引起、在多個(gè)城市連續(xù)爆發(fā)的水危機(jī)已經(jīng)不斷地向我們提出了警告。
目前看，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程的歷史經(jīng)驗(yàn)都不適宜在中國(guó)簡(jiǎn)單套用。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展，必須走出一條具有中國(guó)特色的節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和與環(huán)境友好的新路來(lái)。
五是，發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、大中小城市之間、住房與公共設(shè)施之間、社會(huì)各群體之間差距明顯。
中國(guó)工業(yè)化的發(fā)展歷史短、基礎(chǔ)差是一個(gè)無(wú)需論證的事實(shí)；中國(guó)還是一個(gè)正處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中的國(guó)家，資源優(yōu)化配置的機(jī)制力量尚不完善；再加上我國(guó)還必須在自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中實(shí)行工業(yè)化與現(xiàn)代化并舉的戰(zhàn)略；國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各環(huán)節(jié)、各領(lǐng)域發(fā)展不平衡就成為了一個(gè)必須面對(duì)的國(guó)情。
中國(guó)的發(fā)展不平衡是多重的。城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，東西部之間發(fā)展不平衡，大中小城市之間發(fā)展不平衡，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市綜合承載能力不平衡，城市人口急劇增長(zhǎng)與城市保障性福利資源的累積程度不平衡，以及城市各群體之間的收入不平衡等，構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特定外部環(huán)境。
發(fā)展不平衡不僅決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須面對(duì)多樣化的需求，而且必須面對(duì)不平衡帶來(lái)的各種矛盾沖突，必須承擔(dān)起縮小各種不平衡差距的歷史任務(wù)。
六是，市場(chǎng)體系和保障體系均不完善，資源配置力量尚未形成相互牽制、相互補(bǔ)充的全覆蓋系統(tǒng)。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)。作為這個(gè)市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，完善資源配置的機(jī)制體系可能尚需一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。這也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)國(guó)情。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。其一，短期利益的約束力、誘導(dǎo)力強(qiáng)，而社會(huì)穩(wěn)定、改善環(huán)境、節(jié)約資源、促進(jìn)公平、保護(hù)消費(fèi)者等長(zhǎng)期利益的約束力、影響力很弱。其二，保障體系和市場(chǎng)機(jī)制尚未形成相互補(bǔ)充、無(wú)縫對(duì)接的資源配置體系。其三，新房交易的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)、租賃房市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房資源不能充分動(dòng)員到滿(mǎn)足實(shí)際住房需求的過(guò)程中來(lái)。其四，要素供給的市場(chǎng)化程度不高，土地、資金等的供給仍處于政府壟斷或嚴(yán)格控制下。
市場(chǎng)體系和機(jī)制不完善導(dǎo)致兩個(gè)不良后果。其一，市場(chǎng)參與者行為被扭曲，短期市場(chǎng)信號(hào)成為了引導(dǎo)供求關(guān)系的主因素。近年來(lái)，消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的行為、開(kāi)發(fā)商“囤地”行為、土地招拍掛中的“地王”現(xiàn)象均源出于此。其二，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)高度集中于交易環(huán)節(jié)，原材料價(jià)格上漲、通貨膨脹、國(guó)際匯率變化以及信貸風(fēng)險(xiǎn)等都只能在交易環(huán)節(jié)的博弈中體現(xiàn)，關(guān)于“取消預(yù)售房”的爭(zhēng)論、用“假按揭”取代開(kāi)發(fā)貸款的違規(guī)行為、二手房交易中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為等均源出于此。此外，輿論中熱議的“窮人買(mǎi)不起房”、“房奴”、“夾心層”、“抑制二套房”等說(shuō)法，都和市場(chǎng)的資源配置體系不完善、風(fēng)險(xiǎn)配置結(jié)構(gòu)不合理密切相關(guān)。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將在一個(gè)從不完善走向逐步完善的制度環(huán)境下運(yùn)行。這個(gè)國(guó)情決定了其健康發(fā)展的過(guò)程實(shí)際上將是一個(gè)“游戲規(guī)則”不斷摸索、完善的過(guò)程。
七是，對(duì)外開(kāi)放引起對(duì)城市資源的國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一，外資對(duì)中國(guó)城市資源的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。在我國(guó)一些沿海大城市中，獲取中國(guó)城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源已經(jīng)成為國(guó)際資本進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的重要登陸點(diǎn)。這些外資購(gòu)樓置業(yè)的價(jià)格參照物，不是當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，甚至不是?guó)際上同類(lèi)城市的房?jī)r(jià)水平，而是投資中國(guó)的“機(jī)會(huì)收益”，即把商務(wù)總部搬到中國(guó)的城市中能獲取多大的商業(yè)利益。其二，國(guó)際性房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的影響日益增大。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)城市在世界經(jīng)濟(jì)格局中所占地位也是快速上升的。由此而來(lái)，一方面，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將不可避免地出現(xiàn)向國(guó)際同類(lèi)城市靠攏的趨勢(shì)；另一方面，國(guó)際房?jī)r(jià)的波動(dòng)也將日益明顯地影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其三，對(duì)人民幣升值的預(yù)期推動(dòng)外資加速涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際資本正在為中國(guó)城市化的前景所吸引，為人民幣升值的預(yù)期所吸引，正在千方百計(jì)地通過(guò)推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、并購(gòu)或收購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、直接參與房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)以及種種合規(guī)或者違規(guī)的途徑參與到中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域中來(lái)。過(guò)去幾年中國(guó)外匯儲(chǔ)備的異常高速增長(zhǎng)實(shí)際上已經(jīng)明確反映了這一國(guó)際資本流動(dòng)的趨勢(shì)。
中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程已經(jīng)駛?cè)肓恕翱燔?chē)道”，中國(guó)市場(chǎng)的潛力正在成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新“引擎”，人民幣的匯率變化已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期升值的周期。這個(gè)國(guó)情，同樣成為了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須面對(duì)的環(huán)境條件。
八是，產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展薄弱，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的技術(shù)創(chuàng)新能力、盈利模式、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)等均處于初級(jí)階段。
由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史條件決定，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著對(duì)政府依賴(lài)程度高，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分“洗禮”的特點(diǎn)。前期在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的政策下，企業(yè)的興衰和從政府手里“拿地”的能力聯(lián)系緊密。有地就能賺錢(qián)。又由于我國(guó)正處于城市化加速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市擴(kuò)張、城市改造聯(lián)系密切。不論是在大城市還是在中小城市，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常是和政府的城市升級(jí)改造意圖密切聯(lián)系在一起的。這種先天條件決定了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍偏弱。大量依靠銀行的開(kāi)發(fā)貸款或者按揭貸款是開(kāi)發(fā)商的基本操作手法。在這種情況下，一旦市場(chǎng)有變，企業(yè)的通常做法就是“一走了之”，“一散了之”，把風(fēng)險(xiǎn)留給社會(huì)，留給政府，留給銀行。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力也不強(qiáng)。盡管一段時(shí)期來(lái)很多開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上大打“綠色”、“環(huán)?！?、“宜居”的牌號(hào)，但實(shí)際上過(guò)去幾年中我國(guó)新建住房的絕大部分都是不符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的。此外，在產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)中，大中小企業(yè)的合理構(gòu)成狀態(tài)也遠(yuǎn)未形成。目前中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額還不到２％?！叭盒鄄⑵稹比允钱a(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本特點(diǎn)。
由于體制性的地域分割和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分等原因，改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的這種狀況可能需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期。
九是，在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將呈現(xiàn)為不穩(wěn)定和不確定因素眾多的狀態(tài)。
近期宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定首先來(lái)自于國(guó)際經(jīng)濟(jì)的不確定性。從２００８年以來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致以美國(guó)為首的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)趨于衰退，世界市場(chǎng)大規(guī)模萎縮，全球資本市場(chǎng)都出現(xiàn)了連續(xù)暴跌和巨幅振蕩，以美元對(duì)其他國(guó)際貨幣的比價(jià)關(guān)系為代表的國(guó)際匯率體系也出現(xiàn)了巨幅調(diào)整。目前金融危機(jī)已經(jīng)明顯向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域蔓延，各國(guó)政府紛紛采取了前所未有的市場(chǎng)干預(yù)措施。但人們對(duì)世界經(jīng)濟(jì)何時(shí)走出衰退陰影仍持悲觀態(tài)度。
宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定還來(lái)自于國(guó)際市場(chǎng)資源產(chǎn)品價(jià)格的不確定性。在過(guò)去幾年中，能源、礦產(chǎn)品、貴金屬和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格連續(xù)暴漲。其中石油價(jià)格從１９９９年１月的１０美元一桶漲到了２００８年７月的１４７美元一桶；但此后一路狂瀉，目前在４０美元一桶左右徘徊。更重要的是，這種價(jià)格暴漲暴跌并不能從實(shí)物層面的供求關(guān)系中找到充分依據(jù)，資源性產(chǎn)品價(jià)格的這種金融化波動(dòng)特征極大地加劇了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。
宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定也來(lái)自于我國(guó)自身總量平衡關(guān)系和調(diào)控政策的不確定性。２００７年時(shí)，我國(guó)面對(duì)的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過(guò)快的壓力，過(guò)熱、通脹成為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的主要威脅；但到２００８年下半年，經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)增速又出現(xiàn)了過(guò)快下滑，“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的當(dāng)務(wù)之急。形勢(shì)的急劇變化和“保增長(zhǎng)”的迫切之需使“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”迅速調(diào)整為“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。
在未來(lái)一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，由于發(fā)展階段轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及對(duì)外開(kāi)放的持續(xù)擴(kuò)大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，單一的需求旺盛主導(dǎo)階段已經(jīng)過(guò)去。應(yīng)對(duì)復(fù)雜多樣的不確定性，適應(yīng)供求關(guān)系的上下波動(dòng)將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件。
十是，消費(fèi)觀念與文化傳統(tǒng)需要長(zhǎng)期引導(dǎo)。
在中國(guó)的文化傳統(tǒng)中，購(gòu)房置業(yè)、擁有屬于自己的住房是人生成功的重要標(biāo)志。不僅如此，在住房消費(fèi)上力求“一步到位”、攀比求大的消費(fèi)觀念也頗為人們所接受。由此而來(lái)，超出自己的資產(chǎn)累積程度和收入水平購(gòu)房，“三代人集資購(gòu)房”，超出實(shí)際需要地追求大戶(hù)型，不考慮長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度負(fù)債購(gòu)房等現(xiàn)象就成為了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的一個(gè)普遍現(xiàn)象。由于資源限制和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要，這種消費(fèi)觀念是不應(yīng)該鼓勵(lì)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展過(guò)程，還應(yīng)當(dāng)是合理引導(dǎo)消費(fèi)、形成健康文明的住房消費(fèi)模式的過(guò)程。
?。ㄗ髡邽橹袊?guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)；本文內(nèi)容僅為學(xué)者個(gè)人觀點(diǎn)）
摘自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)