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土地供應市場出現(xiàn)五個變化----專家認為，土地新政遏止違法交易的目標尚未實現(xiàn)
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最近，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關政策出臺得比較多。前不久出臺的央行121號文件引起的震動還沒有完全平靜之際，國務院又新下發(fā)了18號文件——關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知。然而房價還在一天天不斷上漲，政府出臺掛牌、招標、投標的土地新政策，本是希望有效控制土地供應，實現(xiàn)市場交易的有序化，但是專家認為，目前市場的表現(xiàn)尚未證明政府已實現(xiàn)了這個目標。與此同時，有政府背景的開發(fā)商卻有計劃地迅速完成了大量的土地儲備工作。
主管部門眼里的土地新政
在近日閉幕的“第三屆中國房地產(chǎn)學院派論壇暨中國別墅論壇”上，國土資源部土地利用司司長胡存智表示： 現(xiàn)在出臺的一系列政策實際上是要房地產(chǎn)資金適當收縮，土地供應向市場方向轉變。
第一個變化是土地供應方式的巨變。原來業(yè)界慣用的模式是，低價或者是用定金方式獲得土地，然后再用高價方式獲得銀行抵押貸款，實際上是用銀行的資金和預售資金來進行開發(fā)經(jīng)營。胡存智說，2002年7月1日國土資源部11號令和2003年2月28日國土資源部發(fā)布45號文以及央行121號文件，要促成的最大變化是土地供應市場的規(guī)范化，改變土地供應主體的多頭，使“一個水龍頭供水”成為現(xiàn)實。
第二個變化，國土資源部門不再是一個供地程序的審批者，或者說只是一個手續(xù)辦理者，變成一個實際的土地供應主體。
第三個變化，政府對土地調控作用的能力得到提升。土地整理儲備中心現(xiàn)在要迅速對每年房屋供應的總量、土地供應的總量有多少，一手房有多少、一手地有多少，二手房有多少、二手地有多少，進行整理和調控。
第四個變化，開發(fā)商取得土地的方式、程序更為簡單明了。過去獲得土地要從協(xié)議方式開始談很多次，現(xiàn)在開發(fā)商只要對某個土地有意向，在獲得土地時或者參加拍賣、或者參加投標、或者參加掛牌的競價就可以。獲得土地的直接成本可能要有所增加，但是，獲得土地的間接成本可能要減少。
第五個變化，土地供應的市場化程度會有較大提高，其他行業(yè)的資本或者是社會資本進入房地產(chǎn)業(yè)比以前容易得多。
胡存智認為，以前土地交易上的腐敗案件非常多，今后會少一些或者說不那么明目張膽，他個人也不敢說從此就完全沒有。但是，確實是減少了。
專家坦言土地市場仍有問題
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受采訪時認為，現(xiàn)在的土地整理儲備中心很難具備統(tǒng)一的土地開發(fā)能力。原來北京市一年有2000宗土地要出讓，現(xiàn)在一年可能收購儲備整理開發(fā)的只有10宗，很難滿足市場需求。不光是北京，上海、廣州、深圳，全國各個城市很少有土地儲備中心能夠具備這樣的能力。從過渡期來看，現(xiàn)在還有大量土地進行協(xié)議出讓。
其次，收購儲備的資金不落實。一般土地整理儲備中心只是一個事業(yè)單位，在操作過程中，還得靠吃“皇糧”。政府財政撥款去搞土地開發(fā)，開發(fā)成“熟地”賣掉，收回來的錢還給財政。問題是財政有錢的時候土地整理儲備中心可以要去運作，財政沒有錢的時候怎么辦？沒錢時土地供應肯定跟不上市場需求。
劉洪玉說，市場對土地的需求是持續(xù)的，這個時候如果供應和需求達不到平衡，很容易導致土地價格上升?，F(xiàn)在土地供應普遍選擇了一種招標拍賣的形式，但實際上導致的結果往往是把這個地價往上抬，房地產(chǎn)價值偏高，老百姓的生活成本上升。
主管部門眼里的土地新政
在近日閉幕的“第三屆中國房地產(chǎn)學院派論壇暨中國別墅論壇”上，國土資源部土地利用司司長胡存智表示： 現(xiàn)在出臺的一系列政策實際上是要房地產(chǎn)資金適當收縮，土地供應向市場方向轉變。
第一個變化是土地供應方式的巨變。原來業(yè)界慣用的模式是，低價或者是用定金方式獲得土地，然后再用高價方式獲得銀行抵押貸款，實際上是用銀行的資金和預售資金來進行開發(fā)經(jīng)營。胡存智說，2002年7月1日國土資源部11號令和2003年2月28日國土資源部發(fā)布45號文以及央行121號文件，要促成的最大變化是土地供應市場的規(guī)范化，改變土地供應主體的多頭，使“一個水龍頭供水”成為現(xiàn)實。
第二個變化，國土資源部門不再是一個供地程序的審批者，或者說只是一個手續(xù)辦理者，變成一個實際的土地供應主體。
第三個變化，政府對土地調控作用的能力得到提升。土地整理儲備中心現(xiàn)在要迅速對每年房屋供應的總量、土地供應的總量有多少，一手房有多少、一手地有多少，二手房有多少、二手地有多少，進行整理和調控。
第四個變化，開發(fā)商取得土地的方式、程序更為簡單明了。過去獲得土地要從協(xié)議方式開始談很多次，現(xiàn)在開發(fā)商只要對某個土地有意向，在獲得土地時或者參加拍賣、或者參加投標、或者參加掛牌的競價就可以。獲得土地的直接成本可能要有所增加，但是，獲得土地的間接成本可能要減少。
第五個變化，土地供應的市場化程度會有較大提高，其他行業(yè)的資本或者是社會資本進入房地產(chǎn)業(yè)比以前容易得多。
胡存智認為，以前土地交易上的腐敗案件非常多，今后會少一些或者說不那么明目張膽，他個人也不敢說從此就完全沒有。但是，確實是減少了。
專家坦言土地市場仍有問題
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受采訪時認為，現(xiàn)在的土地整理儲備中心很難具備統(tǒng)一的土地開發(fā)能力。原來北京市一年有2000宗土地要出讓，現(xiàn)在一年可能收購儲備整理開發(fā)的只有10宗，很難滿足市場需求。不光是北京，上海、廣州、深圳，全國各個城市很少有土地儲備中心能夠具備這樣的能力。從過渡期來看，現(xiàn)在還有大量土地進行協(xié)議出讓。
其次，收購儲備的資金不落實。一般土地整理儲備中心只是一個事業(yè)單位，在操作過程中，還得靠吃“皇糧”。政府財政撥款去搞土地開發(fā)，開發(fā)成“熟地”賣掉，收回來的錢還給財政。問題是財政有錢的時候土地整理儲備中心可以要去運作，財政沒有錢的時候怎么辦？沒錢時土地供應肯定跟不上市場需求。
劉洪玉說，市場對土地的需求是持續(xù)的，這個時候如果供應和需求達不到平衡，很容易導致土地價格上升?，F(xiàn)在土地供應普遍選擇了一種招標拍賣的形式，但實際上導致的結果往往是把這個地價往上抬，房地產(chǎn)價值偏高，老百姓的生活成本上升。
摘自《廣東建設報》