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建設信用檔案，促進企業(yè)加強自律為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展營造良好的信用環(huán)境

2002年8月25日

同志們：

　　為貫徹國家整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的要求，建立信用環(huán)境，建設部決定組織建立房地產(chǎn)信用檔案，并委托中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學會和中國物業(yè)管理協(xié)會承擔相關具體工作。今天，中國房協(xié)開發(fā)委舉辦首屆"全國資質一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案聯(lián)絡員培訓班"，目的很明確，就是要使資質一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案聯(lián)絡員了解房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的基本結構和記錄內容，掌握提供企業(yè)信用信息的方法。這是建立房地產(chǎn)信用檔案的基礎，希望通過大家的共同努力，達到預期的效果。為了便于大家了解有關情況，我先講兩個問題：一是建立房地產(chǎn)信用檔案的背景；二是有關建設房地產(chǎn)信用檔案的思路和要求。

　　一、建立房地產(chǎn)信用檔案的背景

　　首先，從市場經(jīng)濟體制建設的大背景來看。黨的十四大提出我國經(jīng)濟體制改革的目標是要建立社會主義市場經(jīng)濟體制。今后一個相當長的時期內，我們各方面的工作都必須圍繞這一目標進行。市場經(jīng)濟，就是市場在資源配置中起基礎性的作用，在資源配置中起作用的三個主要市場機制是：競爭機制（機會均等，包括市場準入、退出）、供求機制（反映市場供求狀況，包括基本平衡、供過于求、供小于求）、價格機制（真實反映供求關系）。但是市場也有缺陷，市場機制失靈主要表現(xiàn)在公共產(chǎn)品提供、外部性和信息不對稱等方面。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)以追求利潤最大化為目標，出于經(jīng)濟人的本性，在信息不對稱、外部環(huán)境、制度約束不完善的情況下，企業(yè)的失信行為就會出現(xiàn)，這樣的例子不勝枚舉。去年7月份以來，素有誠信大廈之名的美國，在安然等大公司假賬案后，企業(yè)遭遇信譽地震，有人稱其對經(jīng)濟的影響甚于9.11，《紐約時報》引用一位投資分析師的話稱："現(xiàn)在全球的投資者都已經(jīng)達成了一個共識，即美國不再是最佳的投資場所。" 美國五大會計師事務所之一的安達信，79年建立起來的全球信譽，毀于一旦。7月21日資產(chǎn)為1070億美元的世通公司宣告破產(chǎn)，其股價在納斯達克市場從曾觸高位的64美元跌到了1美分，令人震驚！

　　誠實守信本是中華民族之美德。人無信不立，事無信不成，國無信不威。"誠招天下客，譽從信中來"，誠實守信是企業(yè)經(jīng)營之道，立命之本。誠信是社會進步不可缺少的無形資產(chǎn)，是社會系統(tǒng)賴以運行的潤滑劑，一個市場信用不好，經(jīng)濟就會衰落蕭條，一個企業(yè)信用不好，就難以生存發(fā)展，信用是企業(yè)的生命。創(chuàng)立一個品牌、營造一個信用環(huán)境是相當不容易的，要經(jīng)過數(shù)年、數(shù)十年、甚至幾代，但卻可以毀于一旦。在建設社會主義市場經(jīng)濟的過程中，由于社會信用意識的淡漠、信用制度建設的滯后，信用缺失問題頻頻發(fā)生，不僅造成社會經(jīng)濟關系的扭曲，社會交易成本增加，而且敗壞社會風氣，已經(jīng)成為當前影響我國經(jīng)濟健康運行的一個突出問題、巨大障礙，社會信用建設成為當務之急。

　　市場經(jīng)濟越發(fā)展，誠信越重要，規(guī)范的市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，更是信用經(jīng)濟、契約經(jīng)濟，社會對誠信的呼喚越來越多，今年人大政協(xié)兩會上均有許多代表就這方面問題提出議案。在市場經(jīng)濟體制下，公共服務、市場管理和宏觀調控是政府的基本職責。營造誠信環(huán)境尤為重要，信用環(huán)境直接影響企業(yè)的經(jīng)濟行為，營造什么樣的市場環(huán)境，也代表政府的取向，是政府以間接方式導向市場主體的行為。海外投資者對我國投資環(huán)境的評價，已經(jīng)從過去主要關心基礎設施等硬環(huán)境，轉向更加看重法制、信用等軟環(huán)境。黨和國家領導人多次在不同的場合強調要加強社會信用建設，倡導誠信為本、操守為重的良好風尚。江總書記說過，沒有信用，就沒有秩序，市場經(jīng)濟就不能健康發(fā)展。朱總理在中央經(jīng)濟工作會上強調要增強企業(yè)和公民的法制觀念和商業(yè)道德觀念。近年來，各部門、各級政府都把營造信用環(huán)境擺上一個非常重要的位置，如上海率先啟動個人信用征集，建設企業(yè)聯(lián)合征信系統(tǒng)；北京開通以工商企業(yè)信息系統(tǒng)為基礎的有15 個政府部門參加的企業(yè)不良行為警示系統(tǒng)；安徽開始對職業(yè)經(jīng)理人信用等級進行評定；廣東提出"信用缺失重災區(qū)要換領導"，浙江提出"打造信用浙江"，等等。中國人民銀行、國家工商總局、國家經(jīng)貿(mào)委、中國工業(yè)經(jīng)濟聯(lián)合會等都在加快組建全國性、行業(yè)性的信用管理系統(tǒng)。

　　第二，從房地產(chǎn)業(yè)自身的情況來看。一是房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，與百姓生活息息相關，上系國家政府，下連百姓，產(chǎn)業(yè)地位十分重要。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度高，據(jù)專家測算，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造的對幾十個相關產(chǎn)業(yè)的需求，約為其自身需求的兩倍左右，近年來，房地產(chǎn)業(yè)GDP占全國GDP的比重在7%左右。隨著經(jīng)濟發(fā)展、消費水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用越來越大。2001年，房地產(chǎn)業(yè)投資達6240多億元，比上年增長25%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重22.45% ，其中住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重超過60%，年竣工面積達2.25億平方米。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)投資已達2821億元，同比增長32.9%。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是社會關注的一個焦點，房地產(chǎn)業(yè)涵蓋面很廣，轉讓、拆遷、開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理等無不涉及老百姓的切身利益，在溫飽問題解決之后，居住問題成為老百姓考慮的首要問題，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，個人購買商品住房的比例已經(jīng)超過94%。許多老百姓購房者傾其多年或一輩子的積蓄，還要找銀行辦按揭，貸上一二十年的款去購買住房。因此，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為，對于房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展、促進國民經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，是十分重要的。

　　二是房地產(chǎn)業(yè)信用建設迫在眉睫。隨著消費者法律意識的增強，從維護自身合法權益出發(fā)，他們對質量、對環(huán)境、對戶型，對物業(yè)管理，對房屋內的部品部件，以及共有部分的產(chǎn)權等等涉及到自身利益的方方面面都非常關注，一些房地產(chǎn)開發(fā)商根本沒有長遠發(fā)展的打算，只想撈一把就走，少數(shù)企業(yè)的違規(guī)操作，損害購房人的合法權益，引起群眾的不滿，甚至引發(fā)群體投訴、上訪。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)投訴案件比上年同期增長13.2％，投訴比例占前幾位。今年上半年房地產(chǎn)又名列投訴十大熱點之中。一個時期以來，房地產(chǎn)業(yè)在各地各類新聞媒體頻頻曝光。從有關部門調查和對投訴案件的分析情況來看，當前房地產(chǎn)市場不規(guī)范的情況主要表現(xiàn)在：一是違規(guī)開發(fā)。從一季度建設部對全國37個城市的129家開發(fā)企業(yè)的專項稽查情況看，未經(jīng)許可擅自開工建設、銷售，未經(jīng)驗收合格擅自交付使用等問題還不同程度地存在。其中，未取得施工許可證擅自開工的比例達到20.2％。二是廣告虛假。建設部會同國家工商總局、中國消費者協(xié)會對4月25日、26日兩天27種報紙中的665條房地產(chǎn)廣告進行了集中排查，違法違規(guī)及不規(guī)范廣告的比例高達41.7％。三是面積"短斤缺兩"。這是近年來投訴比例上升最快的方面之一，2001年已占到房地產(chǎn)投訴總量的16％。四是中介市場魚龍混雜，虛假信息充斥市場，從業(yè)人員良莠不齊。五是合同欺詐。有的企業(yè)強制使用不利于購房人的格式合同，有的企業(yè)在合同中設置免責條款，逃避責任。六是物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費少服務，服務態(tài)度惡劣等問題。

　　產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和中介機構依法經(jīng)營、誠實信用觀念淡漠，有的違法經(jīng)營、唯利是圖，惡意侵害消費者合法權益；二是法制工作尚不健全，已有的法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度有些沒有很好地貫徹落實；三是主管部門監(jiān)管不嚴、查處不力，有的地方的主管部門以罰代法，使違規(guī)者受益；個別公務人員知法犯法、內外勾結，使違法者逃避法律、法規(guī)的制裁。不從根本上解決這些問題，不僅會損害住房消費者的合法權益，挫傷購房者的買房熱情，直接影響住宅消費的進一步啟動，阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，進而影響住宅對國民經(jīng)濟拉動作用的發(fā)揮，影響市場信心，影響社會穩(wěn)定，因此，必須從講政治的高度，來認識營造房地產(chǎn)行業(yè)誠信環(huán)境、建立房地產(chǎn)信用檔案的意義。

　　三是貫徹國家整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的要求。房地產(chǎn)市場存在的問題引起國務院領導同志的高度重視，把房地產(chǎn)市場納入整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的重點。它反映了江澤民總書記提出的“三個代表”重要思想，是貫徹依法治國、以德治國方略的體現(xiàn)，也是進一步凈化市場、擴大內需、拉動國民經(jīng)濟增長的迫切需要。為此，5月23號，經(jīng)國務院同意，建設部會同國家計委、國土資源部等7個部門聯(lián)合下發(fā)了《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》。6月28號，7個部門又聯(lián)合召開了電視電話會議，全面部署整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作。作為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的具體措施，建設部提出建立房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，以促進房地產(chǎn)行業(yè)樹立誠信經(jīng)營理念，規(guī)范市場行為，維護消費者的合法權益。這項工作十分重要，也十分迫切，部領導十分重視，住宅與房地產(chǎn)業(yè)司將其列為近期工作重點，謝司長抓得很緊，要求集中力量，以保證按時完成汪部長向社會宣布的9 月底開通的工作目標。

　　二、有關建設房地產(chǎn)信用檔案的思路和要求

　　關于房地產(chǎn)信用檔案實施方案將由朱文奇來作介紹，我簡要談幾點思路和要求：

　　一是建立房地產(chǎn)信用檔案需要各級房地產(chǎn)行政主管部門、企業(yè)（中介機構）和協(xié)（學）會的共同努力。誠信理念的形成，誠信環(huán)境的建設是個龐大的系統(tǒng)工程，需要從多方面的努力，自律機制和他律機制兩者相結合，相互促進。自律機制是通過企業(yè)內部、行業(yè)內管理制度實現(xiàn)的自我約束，他律機制則是通過企業(yè)外部法治環(huán)境和行政監(jiān)督進行的硬控制，自律和他律相輔相成，缺一不可。房地產(chǎn)信用檔案是一種他律手段，根本目的在于促進企業(yè)加強自律。建立房地產(chǎn)信用檔案的工作目標是：按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制要求，通過政府推動，建立的覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)、中介機構和執(zhí)業(yè)人員的信用信息系統(tǒng)，為各級政府部門和社會監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會各界查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產(chǎn)領域違法違紀行為的投訴提供途徑。房地產(chǎn)信用檔案的基礎是各級房地產(chǎn)電子政務系統(tǒng)、企業(yè)（中介機構）經(jīng)營管理系統(tǒng)及房地產(chǎn)協(xié)（學）會行業(yè)管理信息系統(tǒng)。

　　二是房地產(chǎn)信用檔案是加快建立完善的懲戒機制的一個措施。加強信用建設，就是要建立這么一種機制，營造這么一種氛圍，使失信者要為其失信行為付出巨大的成本代價，讓失信成本遠遠高于誠信成本，得不償失。朱總理在今年《政府工作報告》中指出："切實加強社會信用建設，逐步在全社會形成誠信為本、操守為重的良好風尚。加快建立企業(yè)、中介機構和個人信用檔案，使有不良行為記錄者付出代價，名譽掃地，直至繩之以法。"房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案將記錄包括企業(yè)基本情況、經(jīng)營業(yè)績、良好記錄、不良記錄、企業(yè)對投訴的處理情況和糾正情況等內容，并通過網(wǎng)上公示，接受社會的監(jiān)督，使社會各界充分了解企業(yè)是否有不良記錄，使有劣跡的企業(yè)在擴大經(jīng)營范圍、承建新工程、新業(yè)務等方面受到限制，以減少或避免商業(yè)欺詐、惡意拖欠及逃廢債務等各種不法行為的發(fā)生。老百姓要買房子，可以先上網(wǎng)對企業(yè)信譽度和綜合實力進行查詢，看看項目有沒有必需的幾證一書，然后再決定是否購買。房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案建設要與企業(yè)資質申報、年檢制度結合起來，把它作為懲戒機制的一個組成部分，形成對違規(guī)行為的一種威懾力。隨著政府職能轉變，加入WTO和電子政務的發(fā)展，今后信用檔案系統(tǒng)要逐步與各級政府部門、銀行、工商、稅收、質檢、司法、社保及行業(yè)自律組織信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)互聯(lián)互通、信息共享，這也符合國家信用體系建設的總體思路，即逐步從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡。

　　三是信用檔案建設要分級分步、積極穩(wěn)妥、逐步完善。尤其要注意信用信息的依法征集，依法披露（公示）。房地產(chǎn)信用檔案記錄的內容一定要客觀、真實，這個信用檔案系統(tǒng)是由政府組織建立的，公眾相信它的權威和可靠，如果辦不好，不僅不能起到凈化信用環(huán)境的作用，反而引發(fā)出一些新的問題，這就違背了建設信用檔案的初衷，還將影響政府信譽。對收到的公眾投訴，要給企業(yè)說明情況的機會。對記入信用檔案的內容要根據(jù)信息類型和內容確定保留時間。在房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設中，一定要廣泛聽取各方面意見，不斷加以完善。

　　四是在營造房地產(chǎn)行業(yè)誠信環(huán)境中希望資質一級企業(yè)發(fā)揮示范作用。誠信是好企業(yè)的一個基本標準，信譽就是品牌。法規(guī)規(guī)則對于守法者，不會感到受約束，對違法違規(guī)者，感覺無處不在。信用檔案的作用，一方面可以使有不良記錄的企業(yè)聲譽掃地，失信者無處躲藏，付出沉重的代價。另一方面，通過對良好記錄的公示，使信譽良好的企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員充分享有守信的益處和便利，進一步確立誠信形象，塑造品牌，得到更快、更好的發(fā)展。部里直接組織建立資質一級房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，就是考慮到資質一級企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個優(yōu)良群體，雖然數(shù)量不多，但素質高、基礎好，影響大，一般來講，資質一級房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理制度比較健全，市場信譽比較好，信息化管理水平也較高，建立資質一級房地產(chǎn)信用檔案的基礎好，見效快，有助于推動全國房地產(chǎn)信用檔案的建立，最終實現(xiàn)信用檔案系統(tǒng)的互聯(lián)互通。

　　當然，也是對資質一級企業(yè)的一個鞭策。信用檔案記錄的內容是客觀的，每個企業(yè)的檔案都是由自己的行為組成的，作為房地產(chǎn)開發(fā)的骨干，資質一級企業(yè)一定要重視這件事，把企業(yè)誠信看作是企業(yè)的社會責任和義務，把嚴格科學的管理制度作為誠信建設的根本保證，帶頭講誠信。認真對待房地產(chǎn)信用檔案建設，及時、準確地報送企業(yè)有關信用信息，這也是誠信的表現(xiàn)。只有當講誠信成為大多數(shù)企業(yè)的自覺行動，蔚然成風時，房地產(chǎn)市場才能真正走上規(guī)范有序的發(fā)展道路。

　　五是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)（學）會要在行業(yè)信用環(huán)境建設中發(fā)揮應有的作用。劉部長在7月19日資質一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會上，對市場經(jīng)濟體制行業(yè)協(xié)（學）會的定位、職能提出了明確的要求，近年來，中國房協(xié)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了大量的工作，卓有成效，通過為政府服務、為企業(yè)服務，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中已經(jīng)形成一定的號召力，面對新形勢，要進一步發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁作用，增強服務意識，加強行業(yè)自律和自身建設，提供工作水平，不斷增強凝聚力和影響力，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)進步作出新的貢獻。

　　這次部里將建立資質一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案的工作委托給中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、估價師學會和物業(yè)協(xié)會，是對協(xié)（學）會的信任。幾個協(xié)會都非常重視，做了大量工作。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開發(fā)委行動很快，在很短的時間內，就組織起房地產(chǎn)領域第一個有關信用檔案的培訓，開了個好頭。建立企業(yè)信用檔案是房地產(chǎn)領域一項新的工作，涉及多個方面，有大量細致的基礎工作要做，需要不斷探索和完善。希望協(xié)（學）會在建立企業(yè)信用檔案過程中，要注意處理好與各級建設行政部門、企業(yè)之間的關系，加強自律，千萬不要出現(xiàn)損害政府，協(xié)（學）會名譽的問題。要盡快按照實施辦法的要求，組織制定相關管理制度，保證信用檔案管理的規(guī)范、透明，使信用檔案系統(tǒng)盡快完善起來。要加強協(xié)（學）會自身信息管理系統(tǒng)的建設和人員培訓。

　　要通過房地產(chǎn)信用檔案建設，促進房地產(chǎn)企業(yè)的上網(wǎng)工程建設。信息化是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，企業(yè)信息化是企業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎，《建設領域信息化工作基本要點》提出的房地產(chǎn)信息化"十五"計劃目標之一就是：企業(yè)要在兩到三年的時間內，充分利用計算機技術和網(wǎng)絡技術，建立起適合于自身發(fā)展的企業(yè)信息化管理系統(tǒng)。今后，企業(yè)資質申報、年檢（審）、統(tǒng)計報表等也將通過網(wǎng)上進行。這次在信用檔案建設方案中，特別提出資質一級企業(yè)都要建立電子信箱，有條件的要建立自己的網(wǎng)站，出于推動企業(yè)信息化進程的考慮，同時相信資質一級房地產(chǎn)企業(yè)具備這樣的水平和能力。

　　要充分發(fā)揮聯(lián)絡員的作用，聯(lián)絡員的工作對于建設房地產(chǎn)信用檔案十分重要，真實、完整、有效的企業(yè)信用信息是信用檔案的基礎，也是營造誠信環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。對聯(lián)絡員的素質有一定的要求，即要講道德、講誠信，責任心要強，要具備一定的計算機知識，要有房地產(chǎn)方面的充足知識等；同時，協(xié)（學）會可以采取適當方式對聯(lián)絡員的工作成績給以肯定。

　　聯(lián)絡員要高度認識工作的重要性，你們是在為房地產(chǎn)信用檔案建設、為房地產(chǎn)行業(yè)信用建設做開創(chuàng)性、基礎性的工作。希望大家充分利用好這兩天時間，深刻領會信用檔案建設的意義、目的，掌握企業(yè)信用信息報送方法。房地產(chǎn)信用檔案建設需要政府、企業(yè)、社會的共同努力和廣泛參與，資質一級企業(yè)一定要帶個好頭，聯(lián)絡員回去后一定要認認真真地向單位領導匯報清楚信用檔案建設的有關情況和要求，并按照這次培訓的要求，按時將有關信息資料報送上來。有什么問題、建議和意見，請及時與部里和協(xié)（學）會溝通。

　　謝謝大家。