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領(lǐng)導(dǎo)動(dòng)態(tài)

建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在2003年全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話
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建設(shè)部部長(zhǎng) 汪光燾

2003年7月14日,北京

轉(zhuǎn)變觀念 理順關(guān)系 把握重點(diǎn) 貫徹落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》

同志們:

  昨天,家瑾同志對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的出臺(tái)過(guò)程和主要法律制度作了說(shuō)明,志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話,我完全贊成,請(qǐng)各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí)。這次會(huì)議,在以往工作的基礎(chǔ)上,有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹《條例》的安排,希望各地研究借鑒。

  會(huì)議討論中提出了不少貫徹中的意見(jiàn)以及一些需要繼續(xù)探討研究的問(wèn)題。昨天晚上,房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理,給我列了十大問(wèn)題,主要是《條例》貫徹實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題,針對(duì)這些意見(jiàn),建設(shè)部還將繼續(xù)研究,也希望各地積極探索。一是,關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)?!稐l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò),重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)怎么組織,還需要探索。二是,業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)問(wèn)題。對(duì)此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成員需要具備高素質(zhì),能否請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來(lái)?yè)?dān)任。業(yè)主委員會(huì)能不能真正盡責(zé),對(duì)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用很重要,請(qǐng)你們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦笇?dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。三是,業(yè)主大會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織,不是法人機(jī)構(gòu),又不是民政部門登記的社團(tuán)組織。四是,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件,物業(yè)管理企業(yè)有沒(méi)有責(zé)任。五是,關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決,維修責(zé)任如何落實(shí),這涉及到公用事業(yè)改革的問(wèn)題。六是,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和虧損的問(wèn)題,以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會(huì)不會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。七是,共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是,舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難的問(wèn)題。九是,房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是,地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問(wèn)題。這些問(wèn)題大部分都在志峰同志的報(bào)告里作了說(shuō)明,要在貫徹《條例》中逐步解決,要有一個(gè)過(guò)程。我個(gè)人體會(huì),物業(yè)管理不完全是一個(gè)房屋管理問(wèn)題,很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起,極其復(fù)雜。當(dāng)前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹,要通過(guò)制度創(chuàng)新,機(jī)制創(chuàng)新,管理創(chuàng)新,探索解決好這些問(wèn)題。發(fā)展中的問(wèn)題要用發(fā)展的辦法來(lái)解決。下面,我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會(huì)談點(diǎn)認(rèn)識(shí),同大家一起研究討論。

  我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》,首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門,也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實(shí)工作,前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來(lái)的問(wèn)題非常突出?!稐l例》從解決社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一些矛盾出發(fā),作出了很多規(guī)定,所以《條例》的貫徹落實(shí)工作不是一個(gè)部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問(wèn)題,到底是房屋管理,還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理,還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的法律關(guān)系,認(rèn)真分析各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上,確定有效的步驟,推進(jìn)《條例》的實(shí)施。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)《條例》的重要性,和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問(wèn)題。我理解貫徹《條例》的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題,尤其是主管部門、業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè),要解放思想,實(shí)事求是,與時(shí)俱進(jìn),根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路,轉(zhuǎn)變觀念,將《條例》貫徹好。

  一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的社會(huì)基礎(chǔ)

  我國(guó)物業(yè)管理歷來(lái)是有社會(huì)需求,與經(jīng)濟(jì)體制、住房制度、政府管理社會(huì)事務(wù)的方式有關(guān),直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象,是全社會(huì)的客觀需要,反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的演變過(guò)程,并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,社會(huì)事業(yè)的發(fā)展,人們生活水平的提高,住房制度改革的深化,以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化,而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。

  我國(guó)物業(yè)管理的歷史狀況: 80年代初以前,我國(guó)廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者,交付房租、享有房屋的使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理,包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分,列支相關(guān)費(fèi)用。居(家)委會(huì)、街道辦事處是對(duì)居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。

  80年代中期之后,我國(guó)進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革,打破單位單一投資建房,開(kāi)始允許多渠道建房。人們對(duì)居住條件的要求逐步提高,形成對(duì)居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理,外部環(huán)境則由居委會(huì)或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。這一管理模式,逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意識(shí)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展,帶動(dòng)了單位購(gòu)房,隨著這種需求的增大,開(kāi)始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求,刺激了商品房的供應(yīng),從而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理,這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé),個(gè)人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動(dòng)和示范作用,同時(shí)也引發(fā)出物業(yè)長(zhǎng)期管理的需求。

  我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā),預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實(shí)施周期長(zhǎng)短不一,加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題,促使開(kāi)發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè),滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求和購(gòu)房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理,也是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求,這就形成前期物業(yè)管理。

  隨著住房制度改革的推進(jìn),物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。

  居民的住房需求,由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求,發(fā)展到對(duì)環(huán)境的需求;從需要對(duì)房屋共用部分的管理,發(fā)展到同時(shí)需要對(duì)部分公共社會(huì)事務(wù)的服務(wù);從需要對(duì)房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好,發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值、增值。這些,使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富,需要研究解決的問(wèn)題更加明晰。

  從我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看,物業(yè)管理涉及我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革,改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù),也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革,政企分開(kāi)、政府轉(zhuǎn)變職能,基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來(lái)強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的位置,規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間,居委會(huì)、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念,改變工作方式和方法,也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問(wèn)題,這也就是存在于《物業(yè)管理?xiàng)l例》之中的社會(huì)基礎(chǔ),需要明確相關(guān)法律制度。

  二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為(或者講相對(duì)人的行為)

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》既然存在著立法的社會(huì)基礎(chǔ),就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范,在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性,既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾,又應(yīng)有一定的前瞻性。因此,我體會(huì),要貫徹落實(shí)好《條例》,關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳《條例》規(guī)定,準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動(dòng)中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個(gè)方面的認(rèn)識(shí):

 ?。ㄒ唬I(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體

  業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者,業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以,業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹《條例》,形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn),才能說(shuō)清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利,具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任,和遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。

 ?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一種必然的選擇

  業(yè)主的責(zé)任,除了對(duì)房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使,更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面,由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù),而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)人代表的。從我國(guó)固有的特點(diǎn)來(lái)看,公共利益和公共事務(wù)部分,必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系,這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此,《條例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí),在吸收實(shí)踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上,確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式,業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定,包括業(yè)主公約等,視為全體業(yè)主的共同決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定,保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。

 ?。ㄈ┖贤俏飿I(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)

  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要通過(guò)合同明確約定。當(dāng)然,服務(wù)價(jià)格和服務(wù)水平必須相對(duì)應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬(wàn)象的,應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中,業(yè)主是責(zé)任主體,物業(yè)管理公司是服務(wù)主體,他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛,主要受《合同法》保護(hù)和約束,行政主管部門不要過(guò)多干預(yù)。

 ?。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)管理必須加強(qiáng)

  《條例》規(guī)定,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

  在建設(shè)過(guò)程中間,開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同,房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個(gè)過(guò)程。因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā),業(yè)主在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中,獲得產(chǎn)權(quán),不可能等到開(kāi)發(fā)商銷售完所有物業(yè),購(gòu)房人全部入住,成立業(yè)主大會(huì)之后,才來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此,商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù),是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過(guò)渡期的物業(yè)管理,也就是前期物業(yè)管理,客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施?!稐l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位,主要還是逐漸入住的購(gòu)房人。根本上講是業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保證,包括對(duì)批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題的預(yù)防,可以減少開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中隨意改變規(guī)劃。所以,《條例》要求,購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中,必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù),為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。

 ?。ㄎ澹I(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)意接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督

  《條例》第二十條對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系,關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會(huì)組織法》。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織,主要職能作用是,協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作,調(diào)解居民鄰里矛盾,維護(hù)居民道德行為規(guī)范,創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過(guò)業(yè)主公約來(lái)確定的組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織,業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助?!稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)意見(jiàn)的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé),并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣,物業(yè)管理企業(yè)按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù),與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

  (六)落實(shí)《條例》規(guī)定住房專項(xiàng)維修資金制度,應(yīng)當(dāng)從房管部門改革和改進(jìn)工作抓起

  關(guān)鍵要清理公房出售專項(xiàng)維修資金的挪用,建立健全管理機(jī)制,落實(shí)賬戶到人?!稐l例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,交納專項(xiàng)維修資金。建立專項(xiàng)維修資金的目的,主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必要措施。因此,必須完善制度,嚴(yán)格征收,專項(xiàng)使用,加強(qiáng)監(jiān)管。

  (七)政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實(shí)施監(jiān)督

  物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算,獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場(chǎng)中的行為其實(shí)就是市場(chǎng)行為,民事行為的特性要求給市場(chǎng)主體以充分的自主權(quán)利,政府不能干涉民事主體自由從事市場(chǎng)活動(dòng),不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去,更不能隨便運(yùn)用自己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán),也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。

  政府的作用,主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理,為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門,要徹底改變過(guò)去大包大攬的觀念和做法,明確哪些是自己管的,哪些是民事行為交給市場(chǎng)解決的,一旦有民事糾紛,應(yīng)鼓勵(lì)多走一點(diǎn)司法程序來(lái)處理,做到依法行政,既到位,又不越位。

 ?。ò耍┳ズ霉抗芾聿块T改革,有步驟推進(jìn)實(shí)施物業(yè)管理,抓好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)

  社會(huì)對(duì)環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事,關(guān)鍵是人的居住環(huán)境,有居民本身要求,也是城市形象問(wèn)題,要有緊迫感,要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀,制定方案,推進(jìn)改革實(shí)施。

 ?。ň牛┙ㄔO(shè)部和省廳市局的工作問(wèn)題

  做好這項(xiàng)工作,必須充分領(lǐng)會(huì)《條例》精神,并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過(guò)程。通過(guò)這些工作,把握物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)和方向,這樣工作才有前瞻性。

  第一,要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任,特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任。

  第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定,對(duì)過(guò)去的法規(guī)進(jìn)行清理,要有計(jì)劃,明確出臺(tái)的時(shí)間。部里有關(guān)司局向我反映,向地方征求意見(jiàn)的立法經(jīng)常不能按期回來(lái)。當(dāng)前部里要建立一個(gè)考核各省廳市局的制度,把法制工作作為考核省廳市局工作的一個(gè)重要指標(biāo),并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報(bào)。

  第三,要同心協(xié)力,解決法制建設(shè)問(wèn)題。我講的同心協(xié)力有三個(gè)層面。一是上下同心協(xié)力,我們這個(gè)行政管理的各部門要同心協(xié)力,二是左右同心協(xié)力,我們今天為什么要求部里其他司的司長(zhǎng)來(lái)參加會(huì)議,《條例》對(duì)有關(guān)質(zhì)量安全,規(guī)劃問(wèn)題,城市建設(shè)中的水、氣等改造的問(wèn)題,都有規(guī)定。貫徹落實(shí)好《條例》,我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力,特別要與民政部門,與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實(shí)地告訴別人,對(duì)你們工作有什么要求。當(dāng)然部門之間的工作是有不同側(cè)重的,要在分歧中找共同點(diǎn)。

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  宣傳工作還要加強(qiáng)。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開(kāi)展好有關(guān)宣傳活動(dòng)。要宣傳貫徹實(shí)施《條例》對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用,對(duì)協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。對(duì)業(yè)主的宣傳,要增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí),推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制的形成。只有依靠社會(huì)力量的支持和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo),《條例》的貫徹工作才能做好,才能規(guī)范社會(huì)人和行政部門的行為。做好自己的本職工作,抓好《條例》的貫徹落實(shí),真正維護(hù)廣大業(yè)主的利益,這是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《條例》頒發(fā)實(shí)施的要求。《條例》在制定過(guò)程中廣泛征求了社會(huì)各方的意見(jiàn),在貫徹實(shí)施《條例》中更要傾聽(tīng)群眾的意見(jiàn),認(rèn)真解決群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

  同志們,隨著《條例》的頒布實(shí)施,我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指引,學(xué)習(xí)好《條例》,貫徹好《條例》,按《條例》的要求做好自己的工作,切切實(shí)實(shí)地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益,為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。