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廣東省建設(shè)廳廳長(zhǎng) 勞應(yīng)勛

2003年8月28日

同志們：

　　劉錦紅副廳長(zhǎng)剛才對(duì)學(xué)習(xí)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》講了具體意見，講得很好，我同意。省人大法委政策法規(guī)室余建紅副主任也作了很好的講話。希望各地回去認(rèn)真貫徹落實(shí)。我再簡(jiǎn)要補(bǔ)充兩點(diǎn)意見。

　　一、把我省物業(yè)管理工作提高到一個(gè)新水平

　　我省物業(yè)管理，二十年前始于深圳，現(xiàn)在已在全省各地鋪開。物業(yè)管理工作，是城市管理工作的一個(gè)組成部分，它為市民創(chuàng)造了良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理水平的高低，成為一個(gè)住宅小區(qū)素質(zhì)高低的重要條件。人們已認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，有沒有物業(yè)管理，已經(jīng)成為人們選購(gòu)住房的重要條件。物業(yè)管理在我省已有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)?？梢灶A(yù)料：隨著人民生活水平和質(zhì)量的提高，物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)有更大的發(fā)展，它的覆蓋范圍將會(huì)更大。因此，物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，這是毫無疑義的。

　　現(xiàn)在的問題是怎樣把我省物業(yè)管理工作水平，再提高一步，以適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平提高的需要。我認(rèn)為要從兩個(gè)方面著手：

　　一是要進(jìn)一步提高物業(yè)管理的覆蓋面。現(xiàn)在物業(yè)管理工作做得好的基本上都在珠江三角洲地區(qū)，比如廣州、深圳、珠海、中山等城市。但在我省東西兩翼和山區(qū)地區(qū)覆蓋面不是很廣，一些僅處于起步階段，在一些縣城還是空白點(diǎn)。我們要努力在東西兩翼、山區(qū)以及縣城、中心鎮(zhèn)等地方推行物業(yè)管理。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣（市），綜合開發(fā)和物業(yè)管理都搞得很好，如興寧市、新興縣。興寧市在住宅小區(qū)綜合開發(fā)、物業(yè)管理方面做得一個(gè)小區(qū)比一個(gè)小區(qū)好，2001年省建設(shè)廳在興寧召開了現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。新興縣的翔順住宅小區(qū)綜合開發(fā)和物業(yè)管理都很有水平，盡管房?jī)r(jià)不高，每平方米1000元多點(diǎn)，物業(yè)管理收費(fèi)也不高，但建設(shè)和管理得不錯(cuò)。在山區(qū)市、縣，綜合開發(fā)和物業(yè)管理工作搞得好的不多。我們要把物業(yè)管理這種好方式，大力推行到東西兩翼和山區(qū)地區(qū)。這對(duì)加強(qiáng)城市管理、提高市民居住質(zhì)量是花錢少見效快的好做法。東西兩翼和山區(qū)市、縣要以實(shí)施《條例》為契機(jī)，加大力度，大力推行物業(yè)管理。房地產(chǎn)管理部門可以組織有關(guān)部門、企業(yè)到深圳、廣州等地參觀學(xué)習(xí)，為小區(qū)創(chuàng)造必要的條件實(shí)施物業(yè)管理。

　　二是要提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，主要產(chǎn)生在服務(wù)質(zhì)量不高，或不到位方面。如果服務(wù)改善了，就不會(huì)有那么大的矛盾。關(guān)鍵是提高服務(wù)質(zhì)量，給業(yè)主以周到的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這是物業(yè)管理公司開拓市場(chǎng)的重要法寶。當(dāng)然，整個(gè)物業(yè)管理水平的提高也離不開業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)水平的提高。《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)各方面的職責(zé)都作了規(guī)定，明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、運(yùn)作規(guī)則。《條例》對(duì)進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平，提供了法律依據(jù)和很好的法治環(huán)境。因此，我們要以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，搞好物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理與賓館管理相類似，賓館有星級(jí)，物業(yè)管理能否也有星級(jí)？有的物業(yè)管理很到位，服務(wù)十分周到，業(yè)主認(rèn)為繳管理費(fèi)高一些也值得。服務(wù)質(zhì)量提高了，就可相應(yīng)按服務(wù)質(zhì)量收費(fèi)。省物業(yè)管理協(xié)會(huì)能否制定一些標(biāo)準(zhǔn)，以促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。如果評(píng)星級(jí)，肯定要有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，就按什么星級(jí)收費(fèi)?，F(xiàn)在評(píng)省級(jí)、全國(guó)的物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，這也是個(gè)辦法。碧桂園提出給你一個(gè)五星級(jí)的家，住在五星級(jí)小區(qū)，可享受五星級(jí)賓館式的服務(wù)，人住在這里很舒服。

　　二、房地產(chǎn)管理部門在貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中要做到既不越位也不錯(cuò)位

　　物業(yè)管理，主要體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。他們之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，他們的關(guān)系是通過合同來維系。這似乎與房地產(chǎn)管理部門沒有多大的關(guān)系。但《條例》賦予房地產(chǎn)管理部門一定的管理職責(zé)：如第十條是規(guī)定在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，注意這是指導(dǎo)下，不是領(lǐng)導(dǎo)下；第十六條，成立業(yè)主委員會(huì)，要在房地產(chǎn)行政主管部門備案，注意這是備案，而不是審批；第十九條，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定；尤其是第六章法律責(zé)任，有十多條行政處罰，是由房地產(chǎn)管理部門執(zhí)行的。我理解《條例》的精神是，在物業(yè)管理中一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有些是需要告知房地產(chǎn)管理部門的，有些是要經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的。如果業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作得好，按照《條例》依法運(yùn)作的，房地產(chǎn)管理部門就不必多管了，也不要過多地插手，更不要越位去管。

　　但是，如果物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)的，房地產(chǎn)管理部門就要出來予以糾正，或予以行政處罰?！稐l例》賦予房地產(chǎn)管理部門維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的權(quán)力，通俗地講，是當(dāng)警察，沒有違法就不去管它。在《條例》里賦予房地產(chǎn)管理部門的是當(dāng)警察，我們對(duì)物業(yè)管理中違法違規(guī)行為，必須堅(jiān)決、及時(shí)地進(jìn)行查處。在這方面，我們不能缺位，缺位就是失職，失職就會(huì)造成管理的混亂。實(shí)踐證明，物業(yè)管理市場(chǎng)混亂的地方，肯定是房地產(chǎn)管理部門執(zhí)法不嚴(yán)的地方，沒有實(shí)現(xiàn)警察職能。

　　我擔(dān)心房地產(chǎn)管理部門在貫徹執(zhí)行《條例》中，該管的不認(rèn)真管，不該管的卻插手去管。我們要做到不該管的堅(jiān)決不插手，該管的要堅(jiān)決管好。

　　同志們，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真實(shí)施好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，把我省物業(yè)管理工作提高到一個(gè)新的水平。