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領(lǐng)導(dǎo)動態(tài)
建設(shè)部副部長劉志峰在2005年城市總體規(guī)劃修編工作會議上的講話
瀏覽次數(shù)：2108建設(shè)部副部長 劉志峰
2005年7月21日
提高認(rèn)識 切實貫徹落實好房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項部署
同志們：
上午，光燾同志傳達(dá)了近期國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要指示，并就下一步工作重點(diǎn)做了部署。下面，我談幾點(diǎn)意見，供大家參考。
一、正確認(rèn)識調(diào)控的目標(biāo)、指導(dǎo)思想和基本原則
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，既是重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是重大的社會問題，與經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展關(guān)系十分密切。黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。去年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的突出問題，采取了一系列措施。今年3月初，溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出要抑制房價過快上漲。3月下旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電[2005]8號）。5月中旬，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號，以下簡稱“國辦發(fā)26號文件”），明確了調(diào)控的主要政策措施。貫徹落實好這些措施，對于加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展有著十分重要的作用。
（一）關(guān)于調(diào)控的根本目的和主要目標(biāo)
房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的，就是要切實解決市場發(fā)展中存在的突出問題，消除影響市場發(fā)展的不穩(wěn)定、不健康因素，實現(xiàn)“三個基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。同時，要控制好市場發(fā)展的節(jié)奏，實現(xiàn)“兩個協(xié)調(diào)”：與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場在推動國民經(jīng)濟(jì)增長、改善普通居民居住條件等方面的持續(xù)的推動作用。國務(wù)院第88次常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。其中，投資規(guī)模問題，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)問題，是國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要。商品住房價格問題，是保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。
這次調(diào)控，以穩(wěn)定房價為主要目標(biāo)。一方面，商品房價格的過快上漲是去年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展中的突出問題。房價的過快上漲，使房價問題成為一段時期以來社會矛盾的焦點(diǎn)，引發(fā)了社會不滿情緒。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價格同比增長14.4％；其中商品住宅價格同比增長15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，首次超過居民收入增長；少數(shù)城市房價漲幅超過20％。今年一季度，商品房、商品住房平均價格繼續(xù)保持較快的增長速度。全國看，房價過快上漲呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴(kuò)展，由新建商品住房向存量住房擴(kuò)展。另一方面，房價問題是市場運(yùn)行狀況的綜合反映。解決房地產(chǎn)市場運(yùn)行中總量問題（規(guī)模）結(jié)構(gòu)問題、市場秩序問題等，都最終表現(xiàn)為商品房價格的穩(wěn)定問題?？偭科胶馐潜３謨r格總水平穩(wěn)定的基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)合理是順利實現(xiàn)市場交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問題，都最終表現(xiàn)為市場價格的變動。市場價格變動趨勢，影響投資和消費(fèi)決策，影響房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的規(guī)模；穩(wěn)定的價格預(yù)期，是引導(dǎo)資源合理配置、引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。因此，把穩(wěn)定房價作為主要調(diào)控目標(biāo)，是針對當(dāng)前商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、非理性需求過快增長、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等突出問題。
房價受供求規(guī)律、價值規(guī)律和市場競爭規(guī)則的影響。去年以來商品房價格持續(xù)過快上漲，是上述三個方面共同作用的結(jié)果。從供求關(guān)系看，我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新的發(fā)展階段。市場運(yùn)行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長過快。投機(jī)、投資性購房過旺；城市拆遷引起的被動性需求增長過快；改善性需求過度。市場需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動去年以來房價過快上漲的主要因素。從價值規(guī)律看，一段時期來原材料價格上漲、土地價格上升、拆遷成本提高，住宅品質(zhì)和環(huán)境配套水平提升，都增加了商品房開發(fā)建設(shè)成本，并推動房價上漲。從市場競爭看，一段時期以來投機(jī)、投資性購房過快增長，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)哄抬房價、炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，造成一些項目、一些城市房價出現(xiàn)非理性上漲。在長三角部分中心城市，投機(jī)投資性購房占20％左右，個別樓盤的投機(jī)投資性購房甚至占60％以上。主要原因是，法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴(yán)，市場規(guī)則不完善。上述三個方面的影響，意味著調(diào)控工作必須從調(diào)整市場供求關(guān)系、整頓規(guī)范市場秩序、完善市場規(guī)則等方面采取綜合措施，實施綜合治理。
?。ǘ╆P(guān)于調(diào)控的指導(dǎo)思想和基本原則
國辦發(fā)26號文件充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：一是，立足于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會固定資產(chǎn)投資7萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.32萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18.8％，比1998年提高了6.l個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價格直接關(guān)系居民住房問題的解決。房價的持續(xù)過快上漲，容易助長投機(jī)行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會安定。促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會健康發(fā)展，是《意見》的基本指導(dǎo)思想之一。二是，立足于維護(hù)普通居民的住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問題，推動全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，既要滿足高收入家庭的住房需求；更應(yīng)當(dāng)面向普通百姓，維護(hù)普通居民的住房權(quán)益。穩(wěn)定房價工作的根本出發(fā)點(diǎn)，就是減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益?！兑庖姟返母黜棿胧缭黾又械蛢r位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、整頓規(guī)范市場秩序等，都有利于滿足普通居民改善居住條件的合理需求。三是，立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅持遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要采用土地、信貸和財稅等經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)。通過土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導(dǎo)投資和消費(fèi)的總量及方向。通過城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，直接規(guī)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時，強(qiáng)化法治，把整頓規(guī)范市場秩序作為這次調(diào)控的重要內(nèi)容。
根據(jù)上述指導(dǎo)思想，國辦發(fā)26號文件明確提出，要“堅持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管”
的原則。這次調(diào)控有以下特點(diǎn)：一是，把解決當(dāng)前問題與長遠(yuǎn)的制度建設(shè)相結(jié)合。調(diào)控中的大部分措施，既針對當(dāng)前市場存在的問題，也涉及到房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度環(huán)境的改變，從體制上、機(jī)制上為市場的持續(xù)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。如為保證中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)的供應(yīng)，把規(guī)劃設(shè)計條件、房價、戶型等作為土地出讓的前提條件。為遏止投機(jī)，禁止了期房轉(zhuǎn)讓。等等。二是，統(tǒng)一政策和因地制宜相結(jié)合。國家的統(tǒng)一政策解決或防范普遍性問題，地方的調(diào)控措施要針對當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展中的特殊問題。國家的統(tǒng)一政策緊緊圍繞兩個主題：從供應(yīng)上增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房比例，健全廉租住房制度；從需求上遏制投機(jī)性購房、控制投資性購房、引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。三是，實行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)。已經(jīng)出臺的各項調(diào)控措施，既調(diào)節(jié)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也調(diào)控各類需求。雙向調(diào)節(jié)適應(yīng)供求關(guān)系的基本規(guī)律，既最大程度地發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用，又可以控制市場規(guī)模的過度擴(kuò)張，從而穩(wěn)定房價、調(diào)整結(jié)構(gòu)、防止投資過快增長，促進(jìn)調(diào)控綜合目標(biāo)的實現(xiàn)。四是，突出重點(diǎn)，區(qū)別對待。針對當(dāng)前普通住房供應(yīng)不足，普通居民家庭住房困難問題，調(diào)控的各項措施，突出了保護(hù)普通居民的住房消費(fèi)，維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)益。針對部分地區(qū)不合理需求旺盛問題，重點(diǎn)加強(qiáng)了對需求的調(diào)節(jié)，尤其著重遏制房屋投機(jī)，消除了市場發(fā)展中最具破壞性的因素。五是，注重各項調(diào)控措施之間的協(xié)調(diào)配合。包括各項經(jīng)濟(jì)措施的協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)和法律手段的配合，以及各級政府調(diào)控措施的合理組合，確保調(diào)控方向的一致性，形成政策合力。
二、貫徹落實調(diào)控措施情況和當(dāng)前市場形勢
根據(jù)國務(wù)院的決策部署，國務(wù)院有關(guān)部門認(rèn)識高度統(tǒng)一，行動上密切配合，及時出臺有關(guān)的配套政策，加強(qiáng)對各地穩(wěn)定房價工作的指導(dǎo)。絕大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市結(jié)合本地實際，制定了貫徹落實國務(wù)院宏觀調(diào)控決策的具體措施。認(rèn)真落實禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，積極推行商品房預(yù)售合同即時網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案和實名制購房；及時制定享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行稅收調(diào)整政策，加強(qiáng)稅收征管。浙江、江蘇、廣東、四川、湖南、江西等省和上海、重慶、天津、青島、長沙、蘭州等市加強(qiáng)土地供應(yīng)和城市規(guī)劃調(diào)控，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。武漢市在原定2005年建設(shè)203萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房的基礎(chǔ)上，又追加了100萬平方米的建設(shè)計劃，并及時公布了項目情況。河北、江蘇、重慶、北京、山東等省市，加快廉租住房制度建設(shè)，抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房狀況調(diào)查，積極落實對城市政府的目標(biāo)責(zé)任制管理。天津、杭州等城市對買不起經(jīng)濟(jì)適用住房也不符合廉租房條件的家庭，出臺了經(jīng)濟(jì)租賃房政策。江蘇省加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理，規(guī)定不具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項目用地招投標(biāo)。山東、浙江、貴州等省以及上海、北京、深圳、成都市針對違規(guī)銷售、虛假廣告等不良行為，開展了專項整治活動。江西、四川、青島、南京等地主管部門組織骨干開發(fā)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起誠信經(jīng)營的倡議。
隨著各項調(diào)控政策的逐步落實，一些調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場正朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：
（一）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，1—6月份全國房地產(chǎn)投資增長23.5％，其中商品住宅投資增長21.3％，增幅呈逐月回落趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資比一季度增幅回落3.2個百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資額排在前6位的江蘇、廣東、浙江、上海、北京、山東（投資占全國總投資54％）中，有3個省市商品住房新開工面積出現(xiàn)了負(fù)增長。蘇州、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市新開工面積，同比也出現(xiàn)下降現(xiàn)象。
?。ǘ┕┣箨P(guān)系有所改善
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅（3.9個百分點(diǎn)），供求關(guān)系有所緩和。據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，過去供求矛盾比較突出的杭州、南京、青島等城市，商品住宅求大于供的局面得到改變，市場供應(yīng)開始略大于需求。上海市商品住宅市場供求比例，也由今年一季度的0.85:1轉(zhuǎn)變?yōu)?一6月份的1.12:1。
?。ㄈ┥唐纷》拷灰捉Y(jié)構(gòu)有所調(diào)整
商品住宅成交總量下降，高價位、大套型住房成交量下降較大，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。1—6月份，40個大中城市中，有19個城市商品住房登記銷售面積同比負(fù)增長。上海市5月份140平方米以上的商品住房成交量比4月份下降了53.4％，6月份又進(jìn)一步下降了7.4％；120平方米以下的套型成交面積占比由4月的36.5％提高到5月的48.2％、6月的63.8％。
（四）投機(jī)性購房得到初步遏制
根據(jù)各地交易情況監(jiān)測，禁止期房買賣和營業(yè)稅政策的調(diào)整等，使短期投機(jī)性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。一些投機(jī)、投資關(guān)的二手住房，開始轉(zhuǎn)向長期出租，租賃市場房源供應(yīng)量明顯增多。國辦發(fā)26號文件公布后，成都市兩天內(nèi)預(yù)購商品房退房198套；各大城市排隊購房的場面不再出現(xiàn)。上海、鄭州等地外地人購房所占比例比一季度有較大幅度下降。
?。ㄎ澹┥唐纷》科骄鶅r格漲幅趨穩(wěn)
據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，6月份，40個重點(diǎn)城市中，有14個城市商品住宅平均銷售價格環(huán)比負(fù)增長，14個城市二手住房平均成交價格環(huán)比負(fù)增長。14個進(jìn)行同質(zhì)樓盤跟蹤比較的城市中，3個城市環(huán)比負(fù)增長，7個城市環(huán)比增長0.4％以下。
?。┓康禺a(chǎn)信貸增速放緩
據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截至5月末，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.81萬億元，占各項貸款余額的14.15％；比年初增加1779.16億元，比去年同期增長22.27％，增幅回落33.38個百分點(diǎn)。其中住房開發(fā)貸款余額4595.8億元，比年初增加263.2億元，同比增長13％，增幅回落69.24個百分點(diǎn)。4月份當(dāng)月住房開發(fā)貸款余額首次出現(xiàn)下降。個人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢。
上述情況表明，市場調(diào)控已經(jīng)取得了一些效果。同時我們也看到，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的地區(qū)性差異明顯，各地調(diào)控效果不盡相同。總的看，市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出的長三角地區(qū)反應(yīng)較為明顯，投資和房價增幅回落；中西部地區(qū)市場相對平穩(wěn)。這表明，黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策非常及時，調(diào)控的指導(dǎo)思想和基本原則是正確的，各項調(diào)控措施具有較強(qiáng)的針對性，既有利于解決當(dāng)前存在的突出問題和矛盾，也為房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求。
三、進(jìn)一步做好市場調(diào)控的工作重點(diǎn)
盡管市場調(diào)控已經(jīng)取得了一些效果，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題依然十分突出。一是部分地區(qū)房地產(chǎn)房投資增幅仍然較大；二是房地產(chǎn)價格還處于高位；三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題十分突出；四是住房保障制度建設(shè)相對滯后；五是囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有消除；六是一些地方對中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的認(rèn)識不統(tǒng)一，還沒有引起足夠的重視，貫徹落實各項調(diào)控措施不夠有力。同時，市場運(yùn)行中還存在許多不確定因素。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，關(guān)鍵是要堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，全面理解宏觀調(diào)控的基本思想，把思想統(tǒng)一到國務(wù)院對形勢的判斷和部署上，增強(qiáng)做好調(diào)控工作的自覺性和主動性；關(guān)鍵是要堅定不移地貫徹已經(jīng)出臺的各項調(diào)控措施，抓好各項措施的落實，因地制宜地解決好當(dāng)?shù)厥袌鲞\(yùn)行中存在的突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時要冷靜觀察，密切關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鲎邉?，認(rèn)真研究新情況、及時解決新問題。國家近期不再出臺新的調(diào)控政策。
?。ㄒ唬┣袑嵚鋵嵳{(diào)控責(zé)任
加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，關(guān)鍵在于各級地方政府認(rèn)識要到位，行動要堅決，措施要得力。要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，堅持城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的觀念，堅持把解決普通居民的住房問題作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本出發(fā)點(diǎn)。省市政府要切實承擔(dān)起穩(wěn)定房價的責(zé)任，切實承擔(dān)起為低收入家庭提供住房保障的責(zé)任，切實行使好市場調(diào)控和市場監(jiān)管的職責(zé)，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，堅決把各項調(diào)控政策落到實處。房地產(chǎn)市場受預(yù)期影響較大，必須堅持正確的輿論導(dǎo)向。要強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，注重正面宣傳，做好調(diào)控措施的解釋工作，引導(dǎo)各方面正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場形勢。要加快建立市場信息發(fā)布制度，增強(qiáng)市場的透明度，形成正常的市場預(yù)期，引導(dǎo)居民理性投資和消費(fèi)。
?。ǘ┲φ{(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)
結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前各地普遍存在的問題。根據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年1—6月份批準(zhǔn)預(yù)（銷）售的商品住房，上報數(shù)據(jù)的32個重點(diǎn)城市中，有16個城市120平方米以上大戶型住房超過50％，有9個城市達(dá)到60％以上。某城市超過180平方米的商品住房接近50％。同時，有16個城市80平方米以下中小戶型住房不到10％。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，浪費(fèi)土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價格，不利于解決普通居民家庭的住房問題。必須切實加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。一方面，要抓緊對居民住房需求狀況的調(diào)查，深入進(jìn)行市場供求關(guān)系分析，強(qiáng)化市場需求對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用。如沈陽市調(diào)查，套型面積60平方米以下的住房需求16％，市場供應(yīng)2.6％；60—100平方米的住房需求61％，市場供應(yīng)只有24％；150平方米以上的住房需求比例僅為2％，市場供應(yīng)比例高達(dá)35％。調(diào)查為沈陽市供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了重要的基礎(chǔ)性作用。各地要通過需求調(diào)查，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時要盡快公布今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。另一方面，對普通商品住房供應(yīng)，要落實國務(wù)院關(guān)于將規(guī)劃設(shè)計條件、住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓前置條件的有關(guān)規(guī)定，建立起中低價位、中小套型住房供應(yīng)的保障機(jī)制。同時，要完善土地出讓合同，明確開竣工時間等有關(guān)要求，并嚴(yán)格依照土地出讓合同約定，加強(qiáng)對銷售價位、套型面積和開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督。
?。ㄈ┐罅σ?guī)范市場秩序
一段時期以來，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理各環(huán)節(jié)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為時有發(fā)生，擾亂市場秩序，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。特別是，一些企業(yè)囤積炒賣土地；一些開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭購，或者虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房價。這些行為是造成部分城市的部分項目房價非理性上漲的重要原因。要堅決貫徹落實26號文件關(guān)于整頓規(guī)范市場秩序的要求。要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)開發(fā)和銷售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)布虛假、違法銷售廣告，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。
?。ㄋ模﹫詻Q遏制住房投機(jī)行為
投機(jī)炒作是前一時期抬高房價的重要原因，同時造成房價還會較快上漲的市場預(yù)期，刺激非理性住房投資，促使部分居民提前入市購房，是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的最具有破壞性的因素，決不能任其發(fā)展。國辦發(fā)26號文件從營業(yè)稅政策調(diào)整、禁止期房轉(zhuǎn)讓兩方面，對遏制投機(jī)炒作行為作出了規(guī)定，要認(rèn)真貫徹落實。目前，隨著營業(yè)稅政策調(diào)整和禁止期房轉(zhuǎn)讓有關(guān)措施的實施，投機(jī)性購房已經(jīng)初步得到遏制。但在防范私下交易等方面還要下功夫。已經(jīng)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的城市，要通過網(wǎng)上簽約等措施，抓緊推行預(yù)（銷）售房屋的即時合同備案和實名制購房。
?。ㄎ澹┙∪擎?zhèn)住房保障體系
近年來，各地積極啟動住房保障工作，基本建立了以經(jīng)濟(jì)適用住房（包括集資合作建房）、廉租住房制度等為主要內(nèi)容的住房保障制度政策框架。但從實施情況看，城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，進(jìn)展不平衡。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在兩種傾向：一是停止或大幅度減少經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房優(yōu)惠政策不落實，土地供應(yīng)不能保證；另外一種傾向是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、戶型面積大、購買對象收入界定不嚴(yán)。廉租住房制度建設(shè)中，資金不落實、覆蓋面低的問題也很突出。要嚴(yán)格貫徹落實國辦發(fā)26號文件和去年四部委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的規(guī)定，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積，嚴(yán)格實行項目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格銷售價格管理，嚴(yán)格審查銷售對象，嚴(yán)格上市交易管理，使優(yōu)惠政策真正落實到中低收入住房困難家庭。學(xué)習(xí)杭州、青島等地加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的經(jīng)驗。要加快廉租住房制度建設(shè)，盡快開展最低收入家庭住房狀況調(diào)查，建立保障對象檔案；建立以財政預(yù)算安排為主的廉租住房資金來源；切實把廉租住房制度建設(shè)納入目標(biāo)責(zé)任。同時，要積極研究發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，實行經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉。
同志們，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，穩(wěn)定住房價格還有大量工作要做。要充分認(rèn)識自己肩負(fù)的重任，堅定不移的貫徹落實好國務(wù)院的各項部署，確保穩(wěn)定房價工作取得預(yù)期目標(biāo)。謝謝大家?！?BR>