日本天堂天v在线播放_国产黄在线观看免费观_2020亚洲天堂无码_2020天堂在线亚洲精品专区

當(dāng)前位置:首頁(yè) > 信息傳達(dá) > 領(lǐng)導(dǎo)動(dòng)態(tài)

領(lǐng)導(dǎo)動(dòng)態(tài)

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在“2005年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上的演講
瀏覽次數(shù):2439

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng) 吳曉靈

2005年11月5日

拓寬房地產(chǎn)融資渠道 開(kāi)拓房地產(chǎn)與金融共贏局面

女士們,先生們:

  大家上午好!非常高興出席“2005年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”。我想借此平臺(tái)談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)金融的看法。

  社會(huì)上所有的行業(yè)、企業(yè)都要融資,房地產(chǎn)業(yè)只是其中一個(gè)行業(yè),為什么沒(méi)有人專門(mén)談?wù)撈渌袠I(yè)的融資問(wèn)題,而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資有如此巨多的議論呢?我想大概有這樣三個(gè)原因:

  第一,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件。安居、樂(lè)業(yè)是社會(huì)和諧的兩大前提,有沒(méi)有房子關(guān)系到人們生活的基本保障;住的好不好,環(huán)境是否舒適關(guān)系到人們的生活質(zhì)量,因而政府的住房政策和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策關(guān)系社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),是小康社會(huì)的重要內(nèi)涵之一。

  第二,房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè),它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌和轉(zhuǎn)型階段,住房商品化和農(nóng)村逐步城市化的過(guò)程正是房地產(chǎn)大發(fā)展從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程,因而房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期中是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

  第三,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生,但房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng),資金需求密集和最終消費(fèi)者支付積累需要一個(gè)過(guò)程之間存在著矛盾,即存在著資金需求與供給的時(shí)間差。解決資金供求的時(shí)間差,就是一個(gè)金融問(wèn)題。

  是房地產(chǎn)的特殊社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位,是房地產(chǎn)業(yè)在融資上的迫切性引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)金融的特殊關(guān)注。

  房地產(chǎn)金融當(dāng)然不僅指房地產(chǎn)信貸,它應(yīng)該包括為房地產(chǎn)發(fā)展的所有融資方式,股本融資、債券融資、信貸融資和運(yùn)用信托方式融資。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和其他所有商品市場(chǎng)的發(fā)展一樣,必需解決市場(chǎng)的最終有效需求和商品生產(chǎn)中的資金需求問(wèn)題,能否在商品生產(chǎn)中獲得資金融通,取決于商品是否有最終的有效需求。

  我認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題目前主要的不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題,主要的問(wèn)題有兩個(gè):一是房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制,絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上,蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn);二是在住宅商品房方面,住房貨幣化的改革尚未完全到位,在住房貨幣化和最低生活保障的關(guān)系上尚未找到一個(gè)完善的解決辦法,導(dǎo)致收入分配上存在一些尚未解決的問(wèn)題,從而影響到住宅商品的有效需求能力。前一個(gè)問(wèn)題是金融政策問(wèn)題,后一個(gè)問(wèn)題是住房政策和收入分配政策問(wèn)題,但這后一個(gè)問(wèn)題對(duì)金融活動(dòng)的安全性有重大影響,我們應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場(chǎng)的有效需求和各種融資方式的有效性。

  房地產(chǎn)金融要研究風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)稱的問(wèn)題。

  房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型的產(chǎn)業(yè)。在二十世紀(jì)二戰(zhàn)之前歐美諸國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅租賃占主導(dǎo)形式的市場(chǎng)。二戰(zhàn)之后住宅購(gòu)買(mǎi)增多,逐漸占主導(dǎo)地位,但各國(guó)目前仍是租售并存的市場(chǎng)。普通居民進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)得益于住房按揭貸款的推行,但如果住房抵押貸款處置不當(dāng),會(huì)帶來(lái)金融危機(jī),美國(guó)二十世紀(jì)80年代的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)危機(jī)即是例證。保持租售并存的局面既是滿足低收入人群居住需求的方式,也是保持社會(huì)勞動(dòng)力自由流動(dòng)的必要條件。為了形成一定的房屋租賃市場(chǎng),為了使住房抵押貸款有無(wú)爭(zhēng)議的合格抵押物,房地產(chǎn)商必須以股本融資為主要形式。房地產(chǎn)是一個(gè)高收益的行業(yè),但也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),只有以股本融資為主才能更好地解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題。

  根據(jù)2003-2004年度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》提供的材料,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是比較高的。香港前五大上市公司負(fù)債率基本在30%-40%,而內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右。報(bào)告中還反映2003年在自籌資金的24.6%中,有13.3%是自有資金。如此高的負(fù)債率一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將給債務(wù)人帶來(lái)巨大損失。據(jù)報(bào)告反映自有資金的回報(bào)率為21.17%,與債務(wù)融資成本相比,債務(wù)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益是不匹配的。隨著金融市場(chǎng)的成熟,風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原則必然會(huì)滲透到房地產(chǎn)融資的方式中,提高開(kāi)發(fā)商的股本融資比例是大勢(shì)所趨。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,許多改革難以做到無(wú)縫對(duì)接,當(dāng)我們推出住房商品化和住房貨幣化改革時(shí),國(guó)家減少或停止了住宅的直接投入,卻沒(méi)有放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)商的股本融資渠道。這當(dāng)然不是僅對(duì)房地產(chǎn)商而言而是對(duì)所有的企業(yè)沒(méi)有開(kāi)放多層次的資本市場(chǎng),其后果是千軍萬(wàn)馬擠上市融資一條路,上不成市無(wú)法融資又要發(fā)展經(jīng)濟(jì),就把融資的任務(wù)完全壓在了銀行身上。從1998年以來(lái)為配合住房商品化改革,為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,中國(guó)人民銀行出臺(tái)了一系列的信貸政策促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展應(yīng)該是得益于人民銀行的住房信貸政策,如果不是這樣,房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì)對(duì)人民銀行的房貸政策調(diào)整那么敏感了。但銀行承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有限度,否則會(huì)危及金融穩(wěn)定。銀行信貸與直接融資的區(qū)別在于銀行貸款能創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)力,控制不當(dāng)會(huì)釀成資產(chǎn)泡沫,直接融資是現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的融通,能提高資金配置的使用效益。因而在中央銀行因宏觀調(diào)控的需要調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策之后,拓寬直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。

  在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)發(fā)行證券融資受條件制約的情況下,采取私募方式融通資金是值得探索的道路?!缎磐型顿Y公司資金信托管理暫行辦法》中200份合同的規(guī)定和今年10月28日通過(guò)的《證券法》修訂稿中“向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)二百人”為公開(kāi)發(fā)行證券的規(guī)定為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu),私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開(kāi)發(fā)商股本籌集問(wèn)題。

  近年來(lái),房地產(chǎn)信托計(jì)劃頗為走俏,但在其發(fā)展中的最大問(wèn)題是貸款類信托計(jì)劃居多,很少有房地產(chǎn)投資信托,即投資于已建成的物業(yè)靠租金獲取收入的信托。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)開(kāi)發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時(shí)轉(zhuǎn)而使用貸款信托,是讓資金信托人承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn),形成了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱的局面。日前銀監(jiān)會(huì)對(duì)貸款信托提出了監(jiān)管要求,其條件與銀行貸款并無(wú)太大差別,因而貸款信托不可能解決股本不足的開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題應(yīng)該建立權(quán)益型的基金而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金,讓基金持有人承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)享受投資的回報(bào)。房地產(chǎn)信托基金其實(shí)質(zhì)是一種產(chǎn)業(yè)投資基金,用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托基金投資標(biāo)的流動(dòng)性不強(qiáng),定價(jià)不易,對(duì)信托人的風(fēng)險(xiǎn)承受力有較高的要求,因而投資人應(yīng)以合格的投資人為對(duì)象。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范,也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn),往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃,蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)的和募集的基金份額流動(dòng)性均不高,私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題,因而這兩種融資方式都有較大的局限性。用公開(kāi)發(fā)行股票或在專業(yè)化管理的前提下用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金才應(yīng)是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式,也是我們解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。希望目前進(jìn)行的股權(quán)分置改革和新修訂的《證券法》的實(shí)施能加快這一進(jìn)程,開(kāi)拓房地產(chǎn)與金融雙贏的局面。